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Nadja Lewandowski
Jacques Johner
Das seit 1965 geltende Recht des Stockwerkeigentums steht im Mittelpunkt einer ehrgeizigen Reform, die dieses Rechtsinstitut in der Schweiz modernisieren soll. Diese Revision, die von der Motion 19.3410 Caroni „55 Jahre Stockwerkeigentum. Zeit für ein Update “ ausgeht, findet in einem Kontext statt, in dem Stockwerkeigentum immer komplexer wird und die Herausforderungen im Zusammenhang mit der Verwaltung von gemeinschaftlich gehaltenen Immobilien Anpassungen erfordern, um den heutigen Realitäten gerecht zu werden. Gemäss dem erläuternden Bericht besteht das Ziel darin, die Rechtssicherheit, Transparenz und Effizienz bei der Verwaltung von Stockwerkeigentumswohnungen zu verbessern und gleichzeitig die Grundlagen des bestehenden Systems beizubehalten. In seiner Sitzung vom 20. September 2024 eröffnete der Bundesrat daher die Vernehmlassung zu diesem Vorentwurf.
Modernisierung der Nutzungsrechte und Stärkung des Aufteilungsplan
Einer der Hauptschwerpunkte der Überarbeitung betrifft Sondernutzungsrechte an gemeinschaftlichen Teilen eines Gebäudes, insbesondere die Schaffung, Änderung oder Aufhebung solcher Rechte, die manchmal nicht klar genug waren und zu Unsicherheiten bei der Verwaltung von Eigentumswohnungen führten. Der Vorentwurf führt klare Regeln ein, um diese Vorgänge zu regeln.
Die Vermutung in Art. 712b Abs. 3 ZGB, dass alles, was nicht ausdrücklich als gemeinschaftlicher Teil gekennzeichnet ist, wie ein privater Teil zu behandeln ist und zur ausschliesslichen Nutzung durch einen Miteigentümer bestimmt ist, ist problematisch, da sie den gemeinschaftlichen Interessen des Eigentumsrechts zuwiderläuft. Der Vorentwurf sieht daher eine gegenteilige Vermutung vor, nämlich zugunsten der gemeinschaftlichen Teile.
Parallel dazu gewinnt der Aufteilungsplan, ein Eckpfeiler der Verwaltung von Wohnungseigentumsanlagen, eine neue Bedeutung. Dieses Dokument, das nunmehr bei der Gründung eines neuen Stockwerkeigentums obligatorisch ist, muss bei Änderungen aktualisiert werden, um eine genaue und aktuelle Abgrenzung der Teile, die Sonderrechten unterliegen und derjenigen, die gemeinschaftlich bleiben, zu gewährleisten. Diese Massnahme wird viele Konflikte zwischen Miteigentümern verhindern, da die Rechte jedes Einzelnen bereits bei der Gründung der Eigentumswohnung geklärt werden. Wir weisen darauf hin, dass diese Verpflichtung nicht für die Verwaltungs- und Nutzungsordnung gilt.
Stärkung des Käuferschutzes
Die Revision stärkt auch den Schutz der Käufer, insbesondere bei Transaktionen im Zusammenhang mit im Bau befindlichen Gebäuden, die auch als Kauf ab Plan bezeichnet werden. Der Entwurf sieht die Einführung spezifischer Bestimmungen in das Schweizer Zivilgesetzbuch vor, um solche Käufe zu regeln und somit mehr Rechtssicherheit und Transparenz zu bieten. Insbesondere ist vorgesehen, dass die rechtskräftige Baubewilligung dem Antrag auf Eintragung in das Grundbuch beigefügt werden muss. In einem schnell wachsenden Immobilienmarkt sollen diese Massnahmen sicherstellen, dass die zukünftigen Eigentümer von Eigentumswohnungen genau wissen, was sie kaufen.
Rahmen für Mängelrechte und Erneuerungsfonds
Ein weiterer zentraler Teil der Revision betrifft die Mängelrechte. Der Vorentwurf verlangt eine Genehmigung der Eigentümerversammlung für die Ausübung bestimmter Rechte in Bezug auf gemeinschaftliche Teile, insbesondere bei Bau- oder Umbauarbeiten. Diese neue Anforderung soll die Koordination zwischen den Wohnungseigentümern stärken und Streitigkeiten reduzieren.
Darüber hinaus ist festzustellen, dass es viele Nachbarschaftsstreitigkeiten gibt, von denen auch die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht verschont bleibt. Die Revision sieht daher die Möglichkeit vor, einem Miteigentümer als Sanktion vorübergehend das Stimmrecht in der Stockwerkeigentümerversammlung zu entziehen, wenn er sich systematisch weigert, den Entscheidungen der Gemeinschaft zuzustimmen oder wiederholt gegen seine Verpflichtung verstösst, wesentliche finanzielle Verpflichtungen zu erfüllen.
Die Verwaltung des Erneuerungsfonds, dessen Einrichtung (bei der Errichtung des Stockwerkeigentums) aktuell nicht obligatorisch ist und der, wenn überhaupt, häufig unterdotiert ist, ist einer der kritischen Punkte dieser Reform. Der Vorentwurf schlägt eine flexible Lösung vor, indem er den Stockwerkeigentümern die Möglichkeit einräumt, den Richter anzurufen, um die Einrichtung eines solchen Fonds anzuordnen. Dadurch wird sichergestellt, dass die notwendigen Arbeiten finanziert werden können, während eine allgemeine Verpflichtung vermieden wird, die Stockwerkeigentümergemeinschaften belasten könnte, bei denen der Bedarf für einen Erneuerungsfonds nicht unmittelbar besteht.
Schliesslich hat sich das gesetzliche Pfandrecht zur Sicherung der Beiträge jedes Miteigentümers als in der Praxis sehr selten genutzt erwiesen. Das Pfandrecht in Art. 712i ZGB wird angepasst, um der Realität besser zu entsprechen. Das Retentionsrecht, das praktisch nicht genutzt wird, wird abgeschafft.
Schlussfolgerung: Eine entscheidende Reform für einen besser angepassten Rechtsrahmen
Alles in allem stellt diese Revision des Stockwerkeigentumsrechts einen bedeutenden Fortschritt dar, um den aktuellen Bedürfnissen der Stockwerkeigentümer gerecht zu werden. Sie bietet konkrete Lösungen für Mängel des derzeitigen Systems, sei es im Bereich der Verwaltung von gemeinschaftlichen Teilen, des Käuferschutzes oder der Finanzierung von Renovierungen. Für Juristen im Immobilienrecht stellt diese Reform eine notwendige Entwicklung dar, sowohl um eine grössere Rechtssicherheit zu gewährleisten als auch um die tägliche Verwaltung von Stockwerkeigentumswohnungen zu erleichtern. Letztendlich sollte die Gesetzesvorlage zu einer grösseren Stabilität und Vorhersehbarkeit bei der Anwendung des Stockwerkeigentumsrechts in der Schweiz beitragen.
Synoptische Tabelle des erläuternden Berichts vom 20. September 2024
