PPE et défaut de construction affectant des parties communes de l’immeuble : qu’en est-il des droits des copropriétaires ?


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La présente contribution met en lumière les droits dont disposent les propriétaires d’étages confrontés à un défaut affectant une partie commune du bien immobilier soumis au régime de la propriété par étages (PPE).  

Il sera plus particulièrement question du cas de figure d’une construction neuve commercialisée sur la base de ventes sur plan.  

La vente sur plan se distingue de la vente en quote-part terrain par laquelle l’acheteur acquiert une part spécifique de la construction totale, soit un lot PPE, exprimée en millièmes de la parcelle de base et devient dès la signature de l’acte de vente, propriétaire de cette part appelée “quote-part terrain”. Il signe en outre un contrat avec l’entreprise en charge de la construction bénéficiant ainsi de droits directs à l’encontre de cette dernière.  

A l’inverse, l’acquéreur dans le cadre d’une vente sur plan en vertu d’un contrat mixte de vente et d’entreprise ne devient pas propriétaire du bien durant la construction et ne supporte donc pas les risques inhérents. Il n’est par conséquent pas légitimé à intervenir auprès des entreprises en charge du projet de construction.  

Cette configuration pose en effet plusieurs difficultés dont il convient d’être conscient avant d’entamer une quelconque démarche en vue de la réfection d’un défaut découvert sur des parties communes, notamment concernant les règles applicables à cette situation.  

Si à première vue le réflexe serait d’appliquer les règles du contrat de vente immobilière puisque les défauts affectent des parties communes du bâtiment et non pas celles privatives, il n’en est rien. La subtilité se cache dans le fait que la garantie pour les défauts des contrats mixtes est soumise au droit du contrat d’entreprise1 

Dans son arrêt du 20 décembre 20222, le Tribunal fédéral a eu l’occasion de s’exprimer à nouveau sur le sujet et a précisé sa jurisprudence en la matière, laquelle peut être rédhibitoire pour les propriétaires d’étages mal informés, respectivement conseillés. 

Après avoir procédé à un bref rappel des droits de garantie légaux existants, il sera fait état du système juridique actuel concernant l’exercice du droit de réfection par des propriétaires pour des défauts touchant des parties communes du bâtiment ainsi que de la marche à suivre proposée par la doctrine à cet égard. Dans un dernier temps, nous dresserons un bref état des lieux des nouvelles règles légales proposées par le Conseil fédéral concernant les défauts de construction. 

Rappel des droits de garantie mis à disposition des propriétaires d’étages

A titre liminaire, il sera rappelé que chaque propriétaire d’étages est individuellement titulaire des droits concernant les parties communes et est, par conséquent, habilité à agir seul pour se plaindre de défauts affectant ces dernières.   

Les droits de garantie sont au nombre de quatre. Les trois premiers sont alternatifs et au choix de l’acquéreur alors que le quatrième est cumulable aux autres :  

  1. La réfection des défauts : conformément aux règles de la PPE, chaque propriétaire d’étages est individuellement titulaire des droits concernant les parties communes. A cet égard, le Tribunal fédéral a récemment jugé que la réfection d’une partie commune ne dépendait plus de la quote-part de chaque acquéreur mais était un droit indivisible lequel peut être exercé individuellement dans son entier par chaque acquéreur3. En d’autres termes, le copropriétaire qui décide de solliciter la réparation du défaut ne doit plus prendre à sa charge les frais qui dépassent sa propre quote-part. En cas d’inexécution respectivement de remédiation insatisfaisante, il est possible soit d’exiger la réalisation des travaux par une entreprises tierce, soit de se départir de l’exercice de ce droit de réfection des défauts et donc de se retrouver dans la situation qui était la sienne avant. Compte tenu du caractère indivisible du droit à la réfection, les créances découlant d’une exécution par un tiers le sont également. Il est donc possible que plusieurs acquéreurs agissent ensemble dans le cadre de cet exercice, en qualité de consorts.  
  2. La réduction du prix de vente : contrairement au droit précédent, celui-ci est divisible de sorte que chaque propriétaire peut exiger la réduction du prix payé pour sa propre part de PPE, proportionnellement à la moins-value causée par la partie commune défectueuse à son lot. A cet égard, la doctrine s’accorde à dire que les présomptions jurisprudentielles applicables en la matière, à savoir notamment que la moins-value est équivalente aux frais de réparation sont difficilement applicables en présence d’un défaut sur une partie commune4. Elle considère ainsi que si le coût de réfection de la partie commune dépasse le prix total de la part de PPE du propriétaire, ce dernier ne devrait pas être autorisé à exercer son droit à la réduction du prix de vente de son lot5.
  3. La résolution du contrat : ce droit de garantie permet au propriétaire de résoudre son contrat et de restituer son lot de PPE. Son exercice ne pose aucune difficulté de coordination avec l’usage éventuel d’autres droits de la garantie par d’autres propriétaires. En effet, la résolution du contrat n’a aucune conséquence sur les autres copropriétaires.  
  4. Réparation des dommages subis : tout comme la résolution du contrat, ce droit cumulatif aux trois premiers, ne pose aucun problème particulier d’application en cas de défaut sur une partie commune.  

Exclusion de garantie du vendeur et cession des garanties contre les entreprises aux acquéreurs

Généralement, les contrats d’acquisition d’une part de PPE comprennent une clause limitant la propre obligation de garantie du vendeur ainsi qu’une clause de cession à l’acquéreur des droits dont le premier dispose à l’encontre des entrepreneurs ayant œuvré à la construction de l’immeuble.   

A cet égard, notre Haute Cour a admis que l’existence d’une clause d’exclusion de responsabilité du vendeur dans le contrat de vente justifiait l’absence de qualité pour défendre. En d’autres termes et en présence d’une telle clause dans leurs contrats, les propriétaires ne peuvent pas se retourner avec succès contre le vendeur pour faire valoir leurs droits de garantie en cas de défaut touchant des parties communes. La garantie du vendeur est donc plus ou moins limitée à la qualité du terrain, voire à la situation foncière du bien-fonds.  

Cela a pour principaux désavantages de contraindre les propriétaires à identifier la ou les entreprise(s) responsable(s) du défaut découvert avant de pouvoir exercer leurs droits ainsi que de supporter l’éventuelle insolvabilité ou incapacité à réparer le défaut du ou des entrepreneur(s) responsable(s).  

Ces difficultés représentent inévitablement des obstacles qui peuvent être de nature à décourager les propriétaires à requérir la réfection d’un défaut affectant une partie commune et donc de maintenir en état le bâtiment.  

La situation est en revanche différente lorsque le contrat d’acquisition contient uniquement une clause de cession des droits de garantie, à l’exclusion de toute autre clause limitant l’obligation de garantie du vendeur.  

Il a en effet été jugé que le texte d’une cession des droits de garantie doit se comprendre uniquement comme l’attribution aux acquéreurs de la possibilité d’exercer directement contre les entrepreneurs concernés les prétentions en garantie du maître de l’ouvrage, lesquelles s’ajoutent donc à leur droit de garantie envers le vendeur6 

Dans cette situation, les propriétaires sont tenus de faire valoir en priorité le droit de réfection qui leur a été cédé à l’encontre des entreprises ayant œuvré pour la construction, étant précisé que la prestation due par le vendeur reste en suspens dans l’intervalle7. Ils ne doivent toutefois respecter cette obligation que s’ils disposent des informations suffisantes pour agir contre les entrepreneurs concernés. Au surplus, seuls les efforts qui peuvent être raisonnablement exigés de leur part sont exigés, en particulier, les propriétaires n’ont pas à recourir à la voie judiciaire. De plus, comme seul le droit à la réfection peut être cédé, rien n’empêche les acquéreurs d’exercer envers le vendeur, si les conditions en sont remplies, le droit à la réduction du prix ou à la résolution du contrat, sans avoir à faire valoir préalablement le droit de réfection cédé8.

Marche à suivre pour les propriétaires en cas de défauts sur des parties communes

Compte tenu des développements jurisprudentiels, la doctrine propose de procéder de la manière suivante lorsque le vendeur n’a pas exclu sa responsabilité pour la garantie pour les défauts et que les propriétaires se sont vu céder le droit à la réfection des défauts9 

  1. Aviser de la découverte des défauts au vendeur ainsi qu’aux entreprises concernées dans le respect des délais légaux10, afin d’éviter que les droits se périment et que les créances découlant de la garantie pour les défauts se prescrivent tant envers le vendeur que les entreprises.  
  2. Déterminer lequel des trois droits alternatifs à la garantie sera exercé.
  3. Si la réduction du prix ou la résolution du contrat sont choisis : action directe contre le vendeur.
  4. Si en revanche l’option de l’élimination du défaut est retenue : obligation d’agir dans un premier temps contre la ou les entreprise(s) responsable(s), pour autant que les propriétaires soient en possession de toutes les informations nécessaires pour l’exercice de ce droit de garantie. 
  5. En cas d‘absence d’informations nécessaires ou de mauvaise réfection des défauts : action contre le vendeur en réparation des défauts.

Le régime actuel impose aux propriétaires d’être particulièrement attentifs et vigilants lorsqu’ils souhaitent entamer une procédure de réfection de défauts touchant des parties communes. En particulier, il ne peut être fait l’économie d’une lecture attentive des contrats d’acquisition, lesquels peuvent diverger d’un acquéreur à un autre, surtout en vue d’une action commune.

Projet législatif de modification du Code des obligations concernant les défauts de construction

Le 19 août 2020, le Conseil fédéral a présenté un avant-projet de révision partielle du Code civil suisse et du Code des obligations portant sur les aspects de droit de la construction, principalement la problématique des défauts11 

Afin d’améliorer la situation des maîtres d’ouvrage, et en particulier de ceux qui possèdent une maison ou une propriété par étages, il a notamment proposé d’exclure le droit à la réfection par contrat si la construction est prévue pour l’usage personnel du maître ou pour celui de sa famille. Cette règle vaudra tant pour les contrats d’entreprise que pour les contrats de vente d’immeubles. Le Conseil fédéral entend de la sorte mettre fin à la pratique largement répandue des vendeurs d’immeubles et des entrepreneurs généraux consistant à s’exempter par contrat de toute responsabilité pour les défauts, au détriment des particuliers qui acquièrent leur logement. 

Lors de sa séance du 19 octobre 2022, le Conseil fédéral a pris acte des résultats de la procédure de consultation qui s’est achevée le 30 novembre 2020 et a adopté le message à l’intention du Parlement. L’avant-projet a été soumis aux Chambres fédérales pour délibération. Il est actuellement examiné par la commission du Conseil des Etats.  

Conclusion

Les récentes jurisprudences rendues par notre Haute Cour ont, une nouvelle fois, rappelé le caractère indésirable du système juridique actuel, respectivement les difficultés rencontrées par les maîtres d’ouvrage, respectivement par certains acquéreurs, dans le cadre de la mise en œuvre pratique de leurs droits de réfection des défauts affectant des parties communes d’un bien constitué en PPE.  

Les modifications législatives proposées sont ainsi bienvenues et devraient améliorer ce régime et permettre de rééquilibrer les rapports contractuels entre le maître d’ouvrage et l’entrepreneur, respectivement entre l’acquéreur et le vendeur d’un bien immobilier. 

1 Art. 368 et suivants du Code des obligations (CO).
2 Arrêt du Tribunal fédéral 4A_152/2021, du 20 décembre 2022. 
3 ATF 145 III 8. 
4 ATF 136 III 273, consid2.2; Blaise Carron, PPE, défaut des parties communes et cession des droits de garantie : un besoin de réforme législative ?, analyse de l’arrêt du Tribunal fédéral 4A_152/2021, Newsletter immodroit.ch février 2023 ; CARRON BLAISE, Garantie pour les défauts affectant les parties communes d’une PPE – Les leçons à tirer de l’ATF 145 III 8 = RNRF 100 p. 312, RNRF 2020/2 p. 73 ss 
5  Idem
6 Ibidem.
7 Par application analogique de l’art. 467 al. 2 CO.  
8 Arrêt du Tribunal fédéral 4A_152/2021 du 20 décembre 2022, consid. 5. 
9 Blaise Carron, PPE, défaut des parties communes et cession des droits de garantie : un besoin de réforme législative ?, analyse de l’arrêt du Tribunal fédéral 4A_152/2021, Newsletter immodroit.ch février 2023. 
10 Cf. art. 367 al. 1 CO.  
11 Cette révision a fait l’objet de trois articles précédents : (1) Johner/PillonelRévision partielle du Code civil et du Code des obligations (défauts de construction), MLL News Portal, 20 janvier 2021 (https://www.mll-news.com/revision-partielle-du-code-civil-et-du-code-des-obligations-defauts-de-construction-2/?lang=fr), (2) Johner/Pillonel, Révision partielle du Code civil et du Code des obligations (défauts de construction), MLL News Portal, 24 janvier 2024 (https://www.mll-news.com/revision-partielle-du-code-civil-code-des-obligations-defauts-de-construction-defaut-construction/?lang=fr), (3) Johner/Lewandowski, Update 3.0 : Révision partielle du Code civil et du Code des obligations (défauts de construction), MLL News Portal, 15 janvier 2024 (https://www.mll-news.com/update-3-0-revision-partielle-du-code-civil-et-du-code-des-obligations-defauts-de-construction/?lang=fr).   


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