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Thomas Jacaccia
Jacques Johner
Am 1. Januar 2026 treten neue Bestimmungen zum Bauwesen in Kraft, die erhebliche Änderungen gegenüber dem bisherigen Rechtssystem mit sich bringen. Mit dieser Revision kommt der Gesetzgeber seinem Ziel nach, den Schutz von Bauherren und Käufern im Bauwesen bei Mängeln zu stärken. Es werden zwingende Vorschriften eingeführt, die die Vertragspraxis grundlegend verändern. Dieser Artikel gibt einen Überblick über die wichtigsten Neuerungen und ihre Auswirkungen auf die Praxis.
Einführung eines zwingenden Rechts auf Nachbesserung
Eine der wichtigsten Änderungen ist die Einführung eines zwingenden Rechts auf Nachbesserung bei Mängeln an einem Neubau oder einem Gebäude, das weniger als zwei Jahre alt ist. Dies gilt auch für den Käufer eines noch zu errichtenden Gebäudes. Dieses Recht, das nun in Artikel 368 Absatz 2 bis OR verankert ist, kann nicht mehr durch eine Vertragsklausel ausgeschlossen werden. Der Bauherr hat somit gegenüber dem Unternehmer das Recht, dass dieser das Bauwerk kostenlos instand setzt.
Die Reform beschränkt sich nicht auf Werkverträge. Sie erstreckt sich auch auf Immobilienkaufverträge, die eine Bauverpflichtung enthalten. Der neue Artikel 219a OR sieht nun vor, dass Käufer einer neuen oder innerhalb von zwei Jahren vor dem Kaufsdatum errichteten Immobilie die gleichen Rechte wie der Bauherr im Rahmen des Werkvertrags haben, insbesondere das zwingende Recht auf Nachbesserung. In der Praxis ist diese Bestimmung insbesondere bei General- oder Totalunternehmerverträgen sinnvoll, bei denen der Käufer ein Grundstück erwirbt, auf dem er anschliessend sein Bauwerk errichten lässt. In diesem Zusammenhang kann er sich bei Mängeln am Bauwerk an den Verkäufer wenden und dessen Behebung verlangen.
In diesem Zusammenhang ist anzumerken, dass die bisherige Praxis, wonach Verkäufer ihre Gewährleistungsrechte für alle Mängel des Bauwerks aufgrund des Ausschlusses ihrer eigenen Gewährleistung an den Käufer abtreten, geändert werden muss, insbesondere um zu vermeiden, dass der Verkäufer gegenüber den verantwortlichen Unternehmen kein Gewährleistungsrecht mehr hat, wenn der Käufer ihn zur Nachbesserung des Bauwerks in Anspruch nimmt, was er künftig gesetzlich tun kann.
Mängelrügefrist von 60 Tagen
Eine weitere wichtige Änderung ist, dass die Mängel nicht mehr «unverzüglich» gemeldet werden müssen. Bislang musste der Bauherr Mängel «unverzüglich» dem Unternehmer melden, was die Einhaltung dieser Frist regelmässig erschwerte, obwohl die Rechtsprechung des Bundesgerichts anerkannt hatte, dass eine Meldung innerhalb von 3 bis 7 Tagen als unverzüglich angesehen werden kann. Ab 2026 müssen Mängel gemäss dem neuen Artikel 367 Absatz 1 bis OR innerhalb von sechzig Tagen nach ihrer Entdeckung schriftlich gemeldet werden. Diese Frist ist zwingend und kann durch eine Vereinbarung der Parteien nicht verkürzt werden. Sie bietet den Bauherren einen willkommenen Schutz, der sicherlich die Meldung verspäteter Mängel einschränken wird. Darüber hinaus verfügt der Käufer einer neuen oder innerhalb von zwei Jahren vor dem Kaufsdatum errichteten Immobilie gemäss Artikel 219a Absatz 1 OR ebenfalls über die gleiche Frist von 60 Tagen, um Mängel dem Verkäufer zu melden.
Diese Gesetzesänderung macht somit die Bestimmungen der SIA-118 Norm hinfällig, die eine Meldung von Mängeln «unverzüglich nach ihrer Entdeckung» vorschreiben, nachdem die Frist von zwei Jahren abgelaufen ist, innerhalb derer sie jederzeit gemeldet werden konnten. Künftig muss die Mängelanzeige während der gesamten Verjährungsfrist von fünf Jahren innerhalb von 60 Tagen erfolgen. In diesem Zusammenhang hat der SIA eine Korrektur seiner SIA-118 Norm veröffentlicht, die den derzeitigen Verweis auf die «unverzügliche» Mängelanzeige ausdrücklich durch die gesetzliche Frist von 60 Tagen ersetzt. Damit diese Korrektur jedoch Anwendung findet, muss sie von den Parteien ausdrücklich als Ergänzung zur SIA-118 Norm vereinbart werden. Für alle Werkverträge, die ab dem 1. Januar 2026 abgeschlossen werden, gelten die neuen gesetzlichen Bestimmungen, unabhängig davon, was vertraglich vereinbart wurde.
Teilweise zwingende Verjährungsfrist
Die Verjährungsfrist für die Gewährleistungsansprüche des Bauherrn bzw. des Käufers bleibt auf fünf Jahre festgelegt, wird jedoch teilweise zwingend, was bedeutet, dass sie nicht durch gegenteilige Vertragsklauseln verkürzt werden kann, wie dies bisher manchmal der Fall war. Diese Änderung ist in Artikel 371 Absatz 3 OR beim Werkvertrag und im neuen Artikel 219a Absatz 3 OR in Bezug auf den Immobilienkauf verankert.
Gesetzliches Pfandrecht und verstärkte Sicherheiten
Die Reform sieht auch eine Änderung des Zivilgesetzbuches in Bezug auf das gesetzliche Pfandrecht von Handwerkern und Unternehmern vor. Wenn dieses durch Sicherheiten ersetzt wird, müssen diese künftig die Verzugszinsen für zehn Jahre abdecken. Diese in Artikel 839 Absatz 3 ZGB festgelegte Anforderung erfordert eine erhöhte Sorgfalt bei der Berechnung der Sicherheiten.
Übergangsrecht
Wie bei jeder Reform stellt sich die Frage nach der Anwendung dieser Gesetzesänderungen auf bestehende Verträge. Verträge, die bis am 31. Dezember 2025 abgeschlossen wurden, unterliegen weiterhin dem alten Recht, auch wenn die Arbeiten nach diesem Datum beginnen. Die Parteien können von diesem Grundsatz abweichen, indem sie den Vertrag nachträglich ändern und angeben, dass er dem neuen Recht unterliegt. Hingegen ist jede Klausel, die den neuen Bestimmungen widerspricht, in einem ab dem 1. Januar 2026 unterzeichneten Vertrag nichtig. Wenn beispielsweise keine besondere Vereinbarung zwischen den Parteien zur Änderung des geltenden Vertrags getroffen wurde, unterliegt ein Projekt, dessen Vertragsunterlagen 2024 unterzeichnet wurden, aber 2026 fertiggestellt wird, weiterhin dem alten Recht. Das Gleiche gilt, wenn die Unterzeichnung im Jahr 2025 oder früher erfolgte und die Arbeiten im Jahr 2026 beginnen. Ein Kauf oder Vertrag, der im Jahr 2026 abgeschlossen wurde, unterliegt hingegen der neuen Regelung.
Fazit
Die neuen Regeln führen zu Unvereinbarkeiten mit bestimmten Bestimmungen der SIA-118 Norm, insbesondere mit denen, die sich auf die Fristen für die Mängelrüge beziehen. Die SIA-118 Norm wurde bereits durch einen veröffentlichten Nachtrag überarbeitet. Allerdings müssen auch die anderen Anhänge und verwendeten Vertragsvorlagen überarbeitet werden, um die neuen zwingenden Bestimmungen zu integrieren. Alle Klauseln, die eine sofortige Mängelanzeige oder eine Verjährungsfrist von weniger als fünf Jahren vorsehen, müssen angepasst werden.
Diese Reform stellt einen wichtigen Wendepunkt dar, da sie dem Bauherrn sowie dem Käufer einer Immobilie, die noch gebaut werden soll oder deren Bau weniger als zwei Jahre zurückliegt, in vielen Bereichen einen vorteilhafteren Schutz bietet und das Risiko begrenzt, dass er seinen Anspruch auf Mängelbeseitigung nicht geltend machen kann. Es ist in der Tat leicht zu erkennen, dass alle oben genannten Änderungen zugunsten des Bauherrn und des Käufers vorgenommen wurden.
Es ist jedoch erforderlich, die ab dem 1. Januar 2026 unterzeichneten Verträge, unabhängig davon, ob es sich um notarielle Werk- oder Kaufverträge handelt, an diese neuen Bestimmungen anzupassen, da ansonsten die unvereinbaren Klauseln ungültig sind. Darüber hinaus ist bei Vertragsabschlüssen mit Subunternehmern oder Lieferanten darauf zu achten, dass Lücken in der Verantwortlichkeitskette vermieden werden.
