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Am 24. November 2024 lehnte das Schweizer Stimmvolk zwei Vorschläge ab, die darauf abzielten, die Regeln für die Untervermietung zu verschärfen und die Kündigung wegen Eigenbedarfs des Vermieters zu erleichtern. Diese Ablehnung wirft eine grundlegende Frage auf: Spiegelt das Ergebnis vom 24. November den Willen der Bürger wider, das derzeitige Gleichgewicht zwischen den Rechten von Vermietern und Mietern in einem zunehmend angespannten Mietmarkt zu bewahren?
Die Debatte über die Beziehungen zwischen Mietern und Vermietern ist jedoch noch lange nicht abgeschlossen. Ein neuer gesetzgeberischer Anlauf, der dieses Mal eindeutig zugunsten der Vermieter ausgerichtet ist, steht bevor. Er sieht u.a. vor, die Möglichkeiten zur Anfechtung der Anfangsmiete zu beschränken und den Nachweis der orts- und quartierüblichen Mieten zu vereinfachen. Diese Vorschläge beleben ein heikles Thema und werfen grundlegende Fragen über die Zukunft des Mieterschutzes in der Schweiz auf.
Die Gesetzgebungsdebatte im Rechtsausschuss des Nationalrats
Am 16. August 2024 nahm der Rechtsausschuss des Nationalrats zwei wichtige Entwürfe zur Änderung des Mietrechts an. Sie zielen darauf ab, die Möglichkeiten zur Anfechtung der Anfangsmiete zu beschränken und den Nachweis der orts- oder quartierüblichen Mieten zu erleichtern.
Beide Entwürfe wurden mit soliden Mehrheiten angenommen (16 zu 6 Stimmen bei 1 Enthaltung für den ersten Entwurf, 16 zu 8 Stimmen bei 1 Enthaltung für den zweiten Entwurf). Sie gehen auf zwei parlamentarische Initiativen zurück, die vom ehemaligen Nationalrat Hans Egloff eingereicht wurden: Initiative 16.451, die darauf abzielt, die Anfechtung der Anfangsmiete auf Notfälle zu beschränken, und Initiative 17.493, die genauere Kriterien für den Nachweis der ortsüblichen Mieten in einem Stadtviertel vorschlägt.
Auf der Grundlage der Ergebnisse der Konsultation beschloss die Kommission, die Ziele in zwei separate Projekte aufzuteilen. Sie war der Ansicht, dass ein Eingriff in den Bereich der Mietzinsfestsetzung unerlässlich ist, um die derzeitige Rechtsunsicherheit zu verringern, die zu schwerfälligen Verfahren und komplizierten Abläufe für die betroffenen Parteien führt. Hinzu kommt, dass die Schlichtungsbehörden für Mietangelegenheiten in verschiedenen Regionen der Schweiz derzeit mit einer erheblichen Arbeitsüberlastung konfrontiert sind, insbesondere im Zusammenhang mit Fragen der Mietzinsfestsetzung.
Am Ende der Debatte entschied sich die Kommission, dem ursprünglichen Wortlaut der parlamentarischen Initiativen zu folgen. Hinsichtlich der Anfechtung der Anfangsmiete entschied sie, dass eine Anfechtung nur dann möglich sein soll, wenn der Mieter aus persönlichen oder familiären Gründen gezwungen war, den Mietvertrag zu unterzeichnen. Stimmen im Vernehmlassungsverfahren befürchten, dass es sich um zu vage Kriterien handelt, die die Rechtsunsicherheit erhöhen.
In Bezug auf die ortsüblichen Mieten hat die Kommission entschieden, dass flexiblere Kriterien den Vergleich mit ähnlichen Objekten erleichtern werden, wodurch die Anzahl der erforderlichen Elemente zum Nachweis einer missbräuchlichen Miete verringert wird. Auch Branchenstatistiken können als Beweis herangezogen werden.
Es wurden jedoch Minderheitsanträge eingereicht, in denen gefordert wurde, dass der Nationalrat diese Pläne nicht weiterverfolgt und stattdessen Varianten annimmt, die die Interessen der Mieter beziehungsweise der Vermieter besser berücksichtigen.
Der Nationalrat wird auf der Frühjahrstagung 2025 über diese Pläne entscheiden.
Die Folgen für Mieter und Vermieter
Wenn diese Reformen des Mietrechts in der von der Kommission vorgeschlagenen Form verabschiedet werden, würden sie sowohl für Mieter als auch für Vermieter erhebliche Konsequenzen haben.
Auf Seiten der Mieter wird die Beschränkung der Anfechtung der Anfangsmiete auf Notsituationen, d.h. wenn der Mieter keine andere angemessene Wohnung gefunden hat, ihre Rechtsmittel im Falle eines als überhöht empfundenen Mietzinses einschränken. Gegenwärtig genügt die Behauptung, dass sich das Mietobjekt in einem Gebiet mit Wohnungsmangel befindet oder dass der Unterschied zum vorherigen Mietzins zu gross ist. Was den Nachweis des ortsüblichen Mietzinses betrifft, würde die Revision es den Vermietern erleichtern, die Vermutung des missbräuchlichen Mietzinses zu widerlegen, die der Mieter heute bei einer grossen Differenz zwischen dem Anfangsmietzins und dem vorherigen Mietzins vorbringen kann.
Auf Seiten der Vermieter wird die Erleichterung des Nachweises des ortsüblichen Mietzinses dazu führen, dass die Vermieter den Ausgang eines Verfahrens zur Anfechtung des Anfangsmietzinses besser einschätzen können und weniger leicht Druckversuchen der Mieter nachgeben dürften. Darüber hinaus wird die Einschränkung der Möglichkeiten zur Anfechtung des Anfangsmietzinses die Sorge des Vermieters verringern, von seinem Mieter bei einer Mietzinserhöhung verklagt zu werden. Die Revision wird somit die Anpassung der Mietzinse an die Marktbedingungen bei einem Mieterwechsel erleichtern.
Die grosse Frage ist nun, wie die Ablehnung der beiden Vorlagen in den Volksabstimmungen im November 2024 die zukünftigen politischen Kampagnen zu den beiden Revisionsvorschlägen des Mietrechts und deren Abstimmungsergebnisse beeinflussen wird.