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Thomas Jacaccia
Jacques Johner
Im Jahr 2025 sind zahlreiche Gesetze und Verordnungen im Zusammenhang mit dem Umweltschutz in Kraft getreten, die sich direkt auf Immobilien auswirken, da Gebäude grosse Energieverbraucher sind: Sie machen etwa 40 % des Energieverbrauchs des Landes und fast ein Drittel der CO2-Emissionen aus. Hier ein Überblick über die wichtigsten Neuerungen und ihre Auswirkungen auf die Immobilienbranche.
Bundesgesetz über die Klimaschutzziele, die Innovation und die Erhöhung der Energiesicherheit (KIG) und Revision des Bundesgesetzes über die Reduktion der CO2-Emissionen (CO2-Gesetz) und seiner Ausführungsverordnung
Am 18. Juni 2023 hat das Schweizer Stimmvolk dem KIG zugestimmt, welches am 1. Januar dieses Jahres in Kraft trat. Das Gesetz stellt einen bedeutenden Wendepunkt in der Klimapolitik dar, indem es das Ziel vorgibt, die Schweiz bis 2050 klimaneutral zu machen, und Anreize schafft, um dieses Ziel zu erreichen.
Im Immobilienbereich hat das KlG direkte Auswirkungen auf die Energiestrategie für Gebäude, da es vorsieht, dass der Schweizer Gebäudebestand ab 2050 keine Treibhausgase mehr ausstossen darf.
Das KIG ergänzt das CO2-Gesetz: Während das KIG als Rahmengesetz die langfristigen klimapolitischen Ziele der Schweiz bis 2050 definiert, enthält das CO2-Gesetz die konkreten Massnahmen zu deren Erreichung. Die überarbeitete Version für den Zeitraum 2025–2030 ist ebenfalls am 1. Januar 2025 in Kraft getreten und stellt die erste Etappe zur Erreichung des Netto-null-Ziels dar. Sie verlangt von Gebäuden eine Reduktion der Treibhausgasemissionen um 50 % bis 2030 im Vergleich zu 1990. Die revidierte Verordnung legt die sektoralen Pflichten, insbesondere im Gebäudebereich, im Detail fest.
Nach diesem Gesetz sind die Kantone verpflichtet, technische Massnahmen zur Reduktion der CO2-Emissionen von Gebäuden umzusetzen. Sie müssen seit der Einführung des neuen Art. 16 der Verordnung über die Reduktion der CO2-Emissionen (CO2-Verordnung), die seit dem 1. Mai 2025 in Kraft ist, dem Bundesamt für Umwelt (BAFU) regelmässig über die technischen Massnahmen berichten, die sie zur Reduktion der CO2-Emissionen von Gebäuden ergriffen haben. Diese Massnahmen umfassen unter anderem den Ersatz fossiler Heizsysteme durch erneuerbare Energieträger wie Wärmepumpen oder Fernwärme, die Verbesserung der Wärmedämmung bestehender Gebäude und die Förderung energieeffizienter Neubauten.
Auf Bundesebene werden diese Initiativen durch das seit 2010 bestehende Gebäudeprogramm unterstützt, das Zuschüsse für Projekte zur Verbesserung der Energieeffizienz und zur Senkung des CO2-Ausstosses bietet. Die 2008 eingeführte CO2-Abgabe auf fossile Brennstoffe ist ebenfalls eines der Schlüsselinstrumente des geltenden Gesetzes. Es handelt sich dabei um eine Lenkungsabgabe, deren Erträge an die Bevölkerung und die Unternehmen zurückverteilt werden. Seit 2022 beläuft sich diese Abgabe auf 120 Franken pro Tonne CO2 für Heizöl. So fliessen bis zu 450 Millionen Franken pro Jahr in Massnahmen zur Senkung der CO2-Emissionen von Gebäuden. Eine bessere Isolierung von Fenstern, Türen und Fassaden gehört ebenso dazu wie der Ersatz von alten Heizungen durch Systeme, die kein CO2 ausstossen. Im Jahr 2024 erhielt jede in der Schweiz wohnhafte Person eine Rückvergütung von CHF 64.20.1
In Bezug auf die CO2-Verordnung läuft zudem eine Vernehmlassung für eine weitere Revision, die am 1. Januar 2026 in Kraft treten soll. Mit dieser Revision werden die Massnahmen im Gebäudesektor, d.h. das Gebäudeprogramm und die CO2-Abgabe, weitergeführt. Die CO2-Abgabe wird bei 120 Franken pro Tonne CO2 belassen, wobei weiterhin zwei Drittel der Abgabe an die Bevölkerung und die Wirtschaft zurückerstattet werden. Die CO2-Verordnung wird auch die Förderung der gesetzlich vorgesehenen indirekten Nutzung der Geothermie regeln.
Revision des Umweltschutzgesetzes (USG) und des Natur- und Heimatschutzgesetzes (NHG)
Auch die Revisionen des USG sowie der Lärmschutzverordnung (LSV), die ebenfalls 2025 in Kraft treten, haben direkte Auswirkungen auf den Schweizer Bausektor. Diese Änderungen sind jedoch insofern zu begrüssen, als sie insbesondere den Lärmschutz flexibler gestalten. Die Revision des NHG wiederum schränkt das Beschwerderecht von Verbänden bei künftigen Immobilienprojekten ein.
Der Wohnungsbau in der Schweiz leidet unter den hohen Anforderungen an den Lärmschutz. Diese Normen haben manchmal die Realisierung bestimmter Projekte verhindert, je nach der direkten Umgebung, in der sie geplant waren. Die neue Lockerung des USG ermöglicht die Förderung des Wohnungsbaus, der in unserem Land dringend benötigt wird.
Nach dem alten Gesetz war das Bauen in der Nähe von lauten Strassen oder anderen Lärmquellen nur erlaubt, wenn strenge Grenzwerte eingehalten wurden. Diese Immissionsgrenzwerte mussten bei allen Fenstern in allen lärmempfindlichen Räumen eingehalten werden. Nunmehr reicht es mit dem neuen Gesetz aus, wenn die bei offenem Fenster gemessenen Grenzwerte in einem lärmempfindlichen Raum pro Wohnung eingehalten werden oder ein Kühlsystem zur Verfügung steht. Bei neuen Wohnungen muss mindestens die Hälfte der lärmempfindlichen Räume über ein Fenster verfügen, in dem die Lärmgrenzwerte eingehalten werden. Diese Änderungen erleichtern direkt den Bau von Wohnungen in lärmbelasteten Gebieten. Es sollte jedoch darauf hingewiesen werden, dass noch weitere Klarstellungen erforderlich sind, die in einer Verordnung, die verkündet werden muss, näher ausgeführt werden. Laut BAFU wird deren Inkrafttreten jedoch erst in einigen Jahren erwartet.2
Was die Änderung des NHG betrifft, so ist diese im Gange und am 23. Januar 2024 hat die Kommission für Umwelt, Raumplanung und Energie des Nationalrates von den Ergebnissen des Vernehmlassungsverfahrens Kenntnis genommen und ihren Entwurf zur Änderung des Natur- und Heimatschutzgesetzes verabschiedet3. Ziel der Revision ist es, kleine und mittelgrosse Wohnbauprojekte vom Beschwerderecht der Umweltorganisationen auszuschliessen. Damit soll verhindert werden, dass die Einreichung einer Wohnbaubewilligung durch einen einfachen Privaten mit einer Beschwerde einer Umweltorganisation konfrontiert wird, wodurch eine offensichtlich unausgewogene Situation in den Mitteln, die in dem Verfahren eingesetzt werden können, entsteht. Um dies zu erreichen, sollte das auf dem NHG basierende Beschwerderecht der Organisationen nicht für Bauprojekte in einer Bauzone mit einer Geschossfläche von weniger als 400 m2 gelten, mit Ausnahme von Bauprojekten in einer Gemeinde, die ein ISOS-Gebiet von nationaler Bedeutung besitzt. Die Änderung dieses Gesetzes ist jedoch noch nicht in Kraft getreten.
Auch dies ist eine Massnahme, die den Wohnungsbau fördert und einen Teil der Hindernisse beseitigt, die beim Bau neuer Projekte auftreten können.
Änderung der Stromversorgungsverordnung (StromVV) und des Energiegesetzes (EnG)
Eine der geänderten Rechtsakte, die sich auf den Immobiliensektor auswirken, ist schließlich die AIAV. Diese Verordnung wurde in Bezug auf die Berechnung der gewichteten durchschnittlichen Kapitalkosten (Weighted Average Cost of Capital, WACC) erheblich geändert. Der WACC legt die risikogerechte Vergütung für das in Stromnetze investierte Kapital fest. Die Änderung, die am 1. März 2025 in Kraft trat, soll ab 2026 zu Einsparungen von 124 Millionen Franken für die Stromkonsumenten führen. Für das Tarifjahr 2026 wurde der WACC nämlich auf 3,43 % festgesetzt, was im Vergleich zu den Vorjahren eine Senkung bedeutet. Für das Tarifjahr 2025 liegt er bei 3,98 %.
Nach der neuen Berechnungsmethode wird der WACC bei niedrigen Zinsen stärker sinken als bisher. Allerdings wird er in Zeiten hoher und niedriger Zinsen nicht zu stark schwanken, so dass die Planungssicherheit für die Anleger erhalten bleibt.
Stromverbraucher, insbesondere Immobilienbesitzer, die einen grossen Teil des Stromverbrauchs des Landes ausmachen, werden dadurch finanziell entlastet.
Das Energiegesetz (EnG), dessen Änderung ebenfalls am 1. Januar 2025 in Kraft trat, nachdem es vom Volk in der Abstimmung vom 9. Juni 2024 angenommen worden war, zielt darauf ab, die Sicherheit der Stromversorgung in der Schweiz auf der Grundlage erneuerbarer Energien zu erhöhen.
Seine Hauptziele sind die Steigerung der Stromerzeugung aus erneuerbaren Energiequellen, insbesondere die Stromerzeugung aus erneuerbaren Energiequellen wie Wasser, Sonne, Wind und Biomasse, und die Verringerung der Importabhängigkeit durch den Ausbau der inländischen Produktion. Die Schweiz strebt eine geringere Abhängigkeit von Energieimporten an, insbesondere in den Wintermonaten, und die Versorgungssicherheit: Es sind Massnahmen vorgesehen, um eine stabile Versorgung zu gewährleisten, einschliesslich der Einführung einer obligatorischen Wasserkraftreserve.
Für den Immobiliensektor hat diese Änderung verschiedene Auswirkungen, da sie Gebäude dazu ermutigt, Anlagen zur Erzeugung erneuerbarer Energien zu integrieren, insbesondere Sonnenkollektoren auf Dächern und an Fassaden. Das Gesetz verlängert ausserdem die Finanzhilfen für die Entwicklung erneuerbarer Energien bis 2035.
Der Bundesrat hat ein gestaffeltes Inkrafttreten der Gesetzesänderungen zum EnG beschlossen, um dem Stromsektor genügend Zeit zu geben, bestimmte Massnahmen umzusetzen, so dass das erste Massnahmenpaket am 1. Januar 2025 und das zweite am 1. Januar 2026 in Kraft treten wird.
Schlussfolgerung
Das Jahr 2025 markiert einen Wendepunkt, an dem zahlreiche umweltbezogene Gesetzesänderungen in Kraft treten, die sich auf Gebäude in der Schweiz auswirken.
Der Immobiliensektor als grosser Energieverbraucher und CO2-Emittent steht natürlich im Mittelpunkt dieses Übergangs. Es ist jedoch anzumerken, dass neben den Auflagen, die den Eigentümern in Bezug auf die Umweltvorschriften auferlegt werden, die Lockerung der Lärmschutzauflagen und die gezieltere Regelung des Verbandsbeschwerderechts darauf abzielen, die Entwicklung des Schweizer Gebäudebestands zu beschleunigen und gleichzeitig ein Gleichgewicht zwischen Umweltschutz und Wohnraumentwicklung zu wahren.
Die kommenden Jahre werden entscheidend sein, um die Wirksamkeit dieser Reformen zu messen. Sie werden sowohl von ihrer konkreten Umsetzung vor Ort als auch von der Fähigkeit der Behörden abhängen, für einen klaren, stabilen und pragmatischen Rahmen zu sorgen. Eines ist jedoch sicher: Die bebaute Umwelt spielt nun eine zentrale Rolle für den Erfolg der Schweizer Klimapolitik.
1 https://www.uvek.admin.ch/uvek/fr/home/environnement/protection-du-climat.html
2 Jürg Zulliger, Lärmschutz: Künftig gelockerte Regeln für Immobilienprojekte in der Schweiz, NZZ Real Estate: https://realestate.nzz.ch/de/newsletter/news_februar25_laermschutz?utm_source=MoEngage&utm_medium=EMAIL&mktcid=nled&mktcval=187&kid=nl187&ga=1
3 https://www.parlament.ch/press-releases/Pages/mm-urek-n-2024-01-23.aspx?lang=1036
