Navigieren im Wohnraumschutzrecht von Basel-Stadt: Das revidierte WRFG und die WRSchV im Überblick

Zweck und Anwendungsbereich: Ein integrativer Ansatz

Gemäss § 1 WRFG verfolgt das Gesetz zwei zentrale Zielsetzungen: Einerseits sollen der Erhalt und die Schaffung von vielfältigem, familiengerechtem, bezahlbarem sowie preisgünstigem Wohnraum gefördert werden. Andererseits wird in Zeiten von Wohnungsnot der Schutz langjähriger und älterer Mietparteien vor Verdrängung durch Kündigungen oder Mietzinserhöhungen angestrebt. Wohnungsnot im Sinne des WRFG liegt dann vor, wenn die Leerwohnungsquote im Kanton Basel-Stadt 1,5 % oder weniger beträgt (§ 4 Abs. 4 WRFG). Diese Schwelle wird jährlich vom kantonalen statistischen Amt per Stichtag 1. Juni festgestellt und gilt für das Folgejahr (§ 3 WRSchV).

Der Anwendungsbereich des WRFG umfasst sämtliche Wohnformen im Kanton Basel-Stadt, namentlich Miet-, Genossenschafts- und Eigentumswohnungen sowie Einfamilienhäuser (§ 3 WRFG). Ausnahmen bestehen unter anderem für luxuriöse Wohnungen (Art. 253b Abs. 2 des Obligationenrechts [OR]) sowie für Objekte mit höchstens drei Wohneinheiten (§ 4 Abs. 5 WRFG; § 6 WRSchV).

Der Schutz des bestehenden Wohnraums wird durch Bewilligungspflichten bei Abbruch, Ersatzneubauten, Zweckentfremdungen (einschliesslich der Umwandlung in Stockwerkeigentum) sowie bei Sanierungen, Renovationen und Umbauten, die über den einfachen Unterhalt hinausgehen, gewährleistet. Ergänzend gelten Mietzinskontrollen bei Abbruch, Ersatzneubau sowie bei Sanierungen, Renovationen und Umbauten. Grundsätzlich greifen diese Pflichten nur bei Wohnungsnot (§ 1 Abs. 2 WRSchV; Ausnahmen bestehen bei Abbruch, Ersatzneubau und Zweckentfremdung). Zuständig für die Umsetzung sind die Wohnschutzkommission (§ 3a WRFG; §§ 14 ff. WRSchV) und das Bau- und Gastgewerbeinspektorat (§ 2 WRSchV).

Wohnschutz durch Bewilligungspflichten

Abbruch von Wohnraum und Ersatzbau

Jeder Abbruch eines Gebäudes, das vorwiegend Wohnzwecken dient, unterliegt im Kanton Basel-Stadt grundsätzlich einer vorgängigen Bewilligungspflicht gemäss § 7 WRFG. In Zeiten der Wohnungsnot ist die Erteilung einer solchen Abbruchbewilligung nur unter eng gefassten Voraussetzungen zulässig.

Zentral ist für die Erteilung einer Abbruchbewilligung das Erfordernis einer Wohnraumvermehrung. Der Ersatzneubau muss entweder mindestens 40 % mehr Wohnraum schaffen oder bei einer Vermehrung um mindestens 20 % besonders strenge ökologische Anforderungen erfüllen. Dazu gehört, dass eine Aufstockung im Bestand entweder technisch nicht möglich ist oder nach ökologischen Kriterien, namentlich unter Berücksichtigung der grauen Energie, nicht sinnvoll erscheint. In jedem Fall ist zusätzlich die gesicherte Finanzierung des Vorhabens nachzuweisen (§ 7 Abs. 3 WRFG; § 9 WRSchV).

Eine Bewilligung kann in Zeiten der Wohnungsnot zudem nur erteilt werden, wenn ergänzend die mietzinskontrollrechtlichen Voraussetzungen der §§ 8a-8e WRFG eingehalten sind (siehe nachfolgende Ziff. 3). Zuständig für den Vollzug der Abbruchbestimmungen ist primär das Bau- und Gastgewerbeinspektorat (§ 2 WRSchV), wobei die Wohnschutzkommission im Hinblick auf die Mietzinskontrolle und Festlegung der zulässigen Mietzinse bei Ersatzneubauten beteiligt ist (§ 8f WRFG; § 17 WRSchV).

Zweckentfremdung und Umwandlung in Stockwerkeigentum

Die Umnutzung von Wohnraum zu nicht wohnlichen Zwecken (etwa für Büros, Praxen oder Gewerberäume) ist im Kanton Basel-Stadt grundsätzlich bewilligungspflichtig (§ 8 Abs. 1 WRFG; § 7 WRSchV). Ziel ist der Schutz des bestehenden Wohnraums, insbesondere in Zeiten der Wohnungsnot, vor spekulativer oder renditeorientierter Entwidmung.

Nicht jeder Nutzungswechsel fällt jedoch unter diese Bewilligungspflicht. Ausgenommen sind bestimmte Fälle wie wohnverwandte Nutzungen (z. B. betreutes Wohnen oder Kindertagesstätten), die Nutzung eines Teils der Wohnung durch die Bewohnerin oder den Bewohner selbst zur Berufsausübung sowie die Fortführung einer früher bereits rechtmässig gewerblich genutzten Fläche (§ 8 Abs. 2 WRFG). Entscheidend ist, dass die Wohnnutzung im Kern erhalten bleibt.

Für alle übrigen Fälle wird eine Bewilligung nur erteilt, wenn sachlich überwiegende Gründe vorliegen. Dazu zählen etwa bauliche Ungeeignetheit für Wohnzwecke, ein konkreter Quartiersbedarf (bspw. für ein soziales Angebot) oder eine betriebliche Notwendigkeit zur Erweiterung. Die geplante Umnutzung muss zudem mit der städtebaulichen Entwicklung des Quartiers vereinbar sein (§ 8 Abs. 3 WRFG; § 5 WRSchV).

Ebenfalls bewilligungspflichtig ist in Zeiten der Wohnungsnot die Begründung von Stockwerkeigentum bei bestehenden Liegenschaften mit vier oder mehr Wohnungen (§ 8 Abs. 5 WRFG). Die Eigentümerschaft hat nachzuweisen, dass die Liegenschaft einen angemessen Wohnstandard aufweist, insbesondere mit Blick auf Heizung, sanitäre Anlagen und Küchenanschlüsse (§ 19 WRSchV). Ziel ist es, der Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentum und einer möglichen Verdrängung entgegenzuwirken.

Sanierung, Renovation und Umbau in Zeiten der Wohnungsnot

In Zeiten der Wohnungsnot unterliegen bauliche Eingriffe an bestehendem Mietwohnraum, die über den einfachen Unterhalt hinausgehen, einer strengen Bewilligungspflicht (§ 8a WRFG). Vom Bewilligungserfordernis ausgenommen sind einzig bauliche Eingriffe, die dem einfachen ordentlichen Unterhalt zuzurechnen sind, wie beispielsweise der Ersatz defekter Geräte oder die Instandhaltung ohne Standarderhöhung (§ 20 WRSchV). Nicht bewilligungspflichtig sind auch Massnahmen, die im Interesse des gemeinnützigen Wohnungsbaus erfolgen (§ 8a Abs. 2 WRFG).

Mietzinskontrolle und Bewilligungsverfahren

Mietzinse für Wohnraum, der gestützt auf eine Bewilligung gemäss des WRFG ersetzt, umgebaut oder saniert wurde, unterliegen nach deren Ausführung einer fünfjährigen behördlichen Mietzinskontrolle (§ 8b WRFG; § 26 WRSchV). Diese beginnt mit der Nutzungsfreigabe bzw. der Anzeige des Bauabschlusses und wird im Grundbuch vermerkt. Während dieser Frist dürfen Mietzinse nur in dem Umfang erhöht werden, wie es das entsprechende Verfahren nach WRFG vorsieht. Die Verfahren unterscheiden sich nach Art und Höhe der geplanten Mietzinserhöhung:

a. Einfaches Meldeverfahren (§ 8c WRFG)

Führt das Vorhaben zu keiner Mietzinserhöhung, genügt eine formelle Mitteilung an die Wohnschutzkommission. Diese stellt eine Verfügung aus, welche festhält, dass keine Anpassung der Mietzinse erfolgt. Die betroffene Mieterschaft erhält hiervon eine Kopie (§ 23 Abs. 6 WRSchV).

b. Vereinfachtes Bewilligungsverfahren (§ 8d WRFG)

Erfolgt eine Mietzinserhöhung innerhalb enger, gesetzlich definierter Bandbreiten (max. CHF 80 bei 1-2 Zimmern, CHF 120 bei 3 Zimmern, CHF 160 bei 4 Zimmern oder mehr), ist das vereinfachte Verfahren anwendbar. Die Kommission prüft insbesondere:

• die Konformität der baulichen Massnahmen mit den überwiegenden Bedürfnissen der Wohnbevölkerung (§ 5 WRSchV),
• den Verbleib der Wohnung in derselben Kategorie (§ 22 WRSchV) und
• die Höhe der überwälzbaren Investitionskosten gemäss definierter Formel.

Die zulässige monatliche Erhöhung wird anhand des auf max. 50 % beschränkten wertvermehrenden Kostenanteils der Investitionskosten berechnet, multipliziert mit einem reduzierten Überwälzungssatz (aktuell: 2.383 %), dividiert durch 12 (§ 24 WRSchV). Eine Erhöhung über die Bandbreiten hinaus ist in diesem Verfahren unzulässig.

c. Umfassendes Bewilligungsverfahren (§ 8e WRFG)

Für umfangreichere oder komplexe Eingriffe (z. B. Grundrissanpassungen, erhebliche ökologische Massnahmen oder Vorhaben mit erhöhter Mietzinserhöhung) kommt das umfassende Verfahren zur Anwendung. Hierbei prüft die Wohnschutzkommission unter Einbezug sämtlicher Kriterien gemäss § 8e Abs. 2 und 3 WRFG, ob die Wohnungen nach Abschluss des Vorhabens in derselben Kategorie verbleiben wie zuvor, den überwiegenden Bedürfnissen der Wohnbevölkerung entsprechen und so den Charakter der Quartiere, den aktuellen Wohnbestand sowie die bestehenden Wohn- und Lebensverhältnisse schützen und bewahren.

d. Sanktionen und Rückforderungen (§ 19 f. WRFG)

Bei Überschreitung der bewilligten Mietzinse oder Nichteinhaltung von Auflagen kann die Wohnschutzkommission Korrekturverfügungen erlassen, die Rückzahlung überhöhter Beträge samt Verzugszins (5 %) anordnen und in schweren Fällen eine Anzeige an die zuständigen Strafverfolgungsbehörden einreichen. Zusätzlich drohen Geldbussen bis CHF 100’000 (§ 20 WRFG).

Erste Anwendungserfahrungen und Ausblick

Seit dem Inkrafttreten des revidierten WRFG und der WRSchV im Jahr 2022 zeigt sich in der Praxis, dass die Umsetzung der neuen Wohnraumschutzbestimmungen mit erheblichen Herausforderungen verbunden ist. Die Verfahren sind komplex, zeitintensiv und setzen eine enge Koordination mit dem Baurecht voraus. Die Vielzahl unbestimmter Rechtsbegriffe, wie etwa «angemessener Standard» oder «überwiegende Bedürfnisse der Wohnbevölkerung», führt zu Rechtsunsicherheit und hohem Beratungsbedarf. Die breite Ermessensausübung durch die Wohnschutzkommission trägt zur Unvorhersehbarkeit bei.

Zudem verursacht das System einen beträchtlichen administrativen Aufwand. Für kleinere Eigentümerschaften kann dies Investitionen erheblich erschweren oder sogar verhindern. Branchenverbände berichten von einem spürbaren Rückgang von Sanierungen und Modernisierungen, was längerfristig zu einem Qualitätsverlust im Wohnungsbestand führen könnte.

Wohnpolitisch lässt sich bislang weder ein messbarer Rückgang der Mietzinspreise noch eine signifikante Zunahme an preisgünstigem Wohnraum feststellen. Die regulatorischen Eingriffe schützen zwar bestehende Mietverhältnisse effektiv, könnten aber gleichzeitig die Neubautätigkeit dämpfen. Die gerichtliche Klärung zentraler Fragen, wie etwa zur Berechnung der zulässigen Mietzinserhöhungen, steht grösstenteils noch aus.

Fazit

Basel-Stadt hat mit dem WRFG und der WRSchV ein strenges Regime zum Schutz von Wohnraum geschaffen. Die Vorschriften sind detailliert, greifen aber tief in die Dispositionsfreiheit der Eigentümer ein und führen zu erheblichem Aufwand. Zudem fehlt es vielerorts an Rechtssicherheit: Zentrale Begriffe bleiben unbestimmt, Ermessensspielräume sind gross, und die Verfahren oft schwer kalkulierbar. Die Folge: Eigentümer verzichten aus Sorge vor Auflagen oder Verzögerungen auf Sanierungen oder Ersatzneubauten. Der soziale Schutzzweck könnte zwar mit diesem Regelwerk erreicht werden, doch droht der Wohnungsbestand längerfristig zu veralten. Damit läuft der Kanton Basel-Stadt Gefahr, das Vertrauen der investierenden Kreise zu verlieren. Um das ambitionierte System tragfähig zu machen, braucht es Nachbesserungen bei den Wohnschutzbestimmungen, insbesondere mit Blick auf Effizienz, Planbarkeit und Verhältnismässigkeit.