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Léa Stucki
Jacques Johner
Am 1. Oktober 2025 wird die Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) in zwei zentralen Punkten revidiert: Einerseits wird das amtliche Formular zur Mitteilung des Anfangsmietzinses erweitert, andererseits wird der Anpassungsmechanismus bei Staffelmieten geändert.
Gegenstand und Ziel der Revision
Ab dem 1. Oktober 2025 sind Vermieter verpflichtet, auf dem amtlichen Formular, das bei Abschluss eines neuen Mietvertrags ausgehändigt wird, die zum Mietzins des Vormietverhältnisses massgeblichen Werte des Referenzzinssatzes und des Landesindexes der Konsumentenpreise (LIK) anzugeben. Diese Pflicht gilt für alle neuen Mietverträge, die ab dem genannten Datum abgeschlossen werden, aber auch bei jeder Übergabe der Mietsache, die nach dem 1. Oktober 2025 erfolgt und bei der das amtliche Formular nicht bereits beim Vertragsabschluss übergeben wurde.
Ziel dieser Revision ist es, die Transparenz bei der Festlegung des Anfangsmietzinses zu erhöhen. Mietende sollen dadurch einfacher beurteilen können, ob die Höhe des Anfangsmietzinses sachlich begründet ist und ob legitime Gründe für eine Anfechtung bestehen. In gewissen Fällen können die Angaben zum Referenzzinssatz und zur LIK-Entwicklung beim Vormietverhältnis Hinweise auf einen möglicherweise missbräuchlichen „angebotenen“ Anfangsmietzins liefern.
Andere Kriterien wie die zulässige Nettorendite oder orts- und quartierübliche Vergleichsmietzinse sind von dieser Revision hingegen nicht betroffen.
Mit der Revision der Verordnung wird eine weitere Änderung eingeführt, die sich aus einer im Herbst 2023 vom Parlament verabschiedeten Änderung des Obligationenrechts ergibt. Betroffen sind Mitteilungen von Mietzinserhöhungen bei Mietverträgen mit gestaffelten Mietzinsen, bei denen die Termine und Beträge der Erhöhungen im Voraus festgelegt sind. Bei Vorliegen eines solchen Mietvertrags ist bei der Anwendung einer gestaffelten Mietzinserhöhung künftig kein amtliches Formular mehr erforderlich, sondern es reicht eine einfache schriftliche Mitteilung aus.
Diese zweite Änderung ist zu begrüssen: Sie stellt eine Erleichterung für Vermieter dar, ohne die Rechte von Mietern zu beeinträchtigen. Auch sie tritt am 1. Oktober 2025 in Kraft.
Von der Revision betroffene Kantone
Die beiden oben genannten Änderungen gelten nur für Kantone, die eine Pflicht zur Verwendung eines amtlichen Formulars für die Vermietung von Wohnungen eingeführt haben. Im Falle von Wohnungsmangel können die Kantone die Verwendung des Formulars bei Abschluss eines neuen Mietvertrags obligatorisch erklären.
Derzeit schreiben sechs Kantone (BS, FR, GE, LU, ZG, ZH) diese Anforderung generell vor, während zwei weitere (NE, VD) sie in bestimmten Gemeinden oder Bezirken umsetzen.
Im Kanton Waadt muss das amtliche Formular gemäss dem Beschluss vom 18. Dezember 20241 für das Jahr 2025 in allen Bezirken verwendet werden, in denen ein Mangel an leerstehenden Wohnungen herrscht, d.h. in allen Bezirken mit Ausnahme von Aigle und Broye-Vully.
Es ist daran zu erinnern, dass die Formularpflicht für alle Wohnraummietverträge gilt, ausgenommen sind subventionierte Wohnungen oder Wohnungen mit staatlich festgelegtem Mietzins sowie Luxusobjekte mit mindestens sieben Zimmern (inklusive Küche). Der Begriff „Luxus” setzt dabei einen aussergewöhnlichen Komfort und eine aussergewöhnliche Ausstattung voraus. Im Zweifelsfall ist es vorsichtshalber stets ratsam, die Mitteilung des Anfangsmietzinses dennoch vorzunehmen.
Um der neuen Regelung zur Erweiterung des amtlichen Formulars zu entsprechen, müssen die Kantone ihr Formular zur Mitteilung des Anfangsmietzinses bis zum 1. Oktober 2025 anpassen. Sie müssen zudem sicherstellen, dass die aktualisierten Versionen, die von privaten Vermietern verwendet oder von Organisationen wie der CGI (Genfer Immobilienkammer) oder CVI (Waadtländer Immobilienkammer ) vorgeschlagen werden, überprüft und genehmigt werden. Andernfalls könnte das Mietverhältnis als ungültig betrachtet werden, wenn nach diesem Datum ein altes Formular verwendet wird, das die neuen Informationen nicht enthält. In diesem Zusammenhang seien die Vermieter darauf hingewiesen, dass die alten amtlichen Formulare nicht handschriftlich angepasst werden können und dass die CGI oder CVI keine alten Formulare zurücknehmen oder austauschen.
Neue Pflichten für Immobilienbesitzer und -verwaltungen
Das Ausfüllen des Formulars zur Festlegung des Anfangsmietzinses gemäss Artikel 19 VMWG ist bereits heute eine formal besonders komplexe Aufgabe, insbesondere für private Vermieter, die ihre Liegenschaften selbst verwalten.
Die zusätzlichen formellen Anforderungen im Zusammenhang mit der Mitteilung des Anfangsmietzinses, konkret die Pflicht zur Angabe weiterer Kennzahlen, werden den administrativen Aufwand für Vermieter bzw. Verwaltungen weiter erhöhen. In gewissen Fällen kann sich die Ermittlung dieser Werte aus dem vorherigen Mietverhältnis als schwierig erweisen, insbesondere dann, wenn diese nicht im früheren Mietvertrag aufgeführt sind, was häufig der Fall ist.
Vermieter und Verwaltungen müssen daher besonders sorgfältig arbeiten, um formale Fehler in den Formularen zu vermeiden. Diese könnten zur Nichtigkeit der Mitteilung führen und somit Angriffsflächen für Beanstandungen durch die Mieter eröffnen. Dies könnte etwa dazu führen, dass nach mehreren Jahren des Mietverhältnisses der Mietzins infrage gestellt und eine rückwirkende Rückforderung wegen ungerechtfertigter Bereicherung geltend gemacht wird.
Daher wird Vermietern, insbesondere solchen, die ihre Immobilien selbst verwalten, dringend empfohlen, sich unterstützen zu lassen oder das amtliche Formular vor dem 1. Oktober 2025 überprüfen zu lassen.
Zu diesem Zweck werden im Folgenden noch einmal einige grundlegende Punkte zur Zustellung des betreffenden Dokuments erläutert.
Das gemäss Art. 270 Abs. 2 OR vorgeschriebene amtliche Formular muss dem Mieter bei Vertragsabschluss oder spätestens am Tag der Übergabe des Mietobjekts ausgehändigt werden. Das Dokument ist im Original zu übergeben und muss Vorder- und Rückseite enthalten.
Das Bundesgericht hat entschieden, dass ein Formular, das dem Mieter ohne Rückseite ausgehändigt wird, unzureichend ist, da es weder die gesetzlichen Voraussetzungen enthält, unter denen der Mieter eine Mietzinserhöhung anfechten kann, noch eine Liste der zuständigen Schlichtungsbehörden mit Angabe ihrer örtlichen Zuständigkeit, wie es Art. 19 Abs. 1 lit. c VMWG vorschreibt. Ein solches Formular gilt daher als unvollständig und ist mit einem Formmangel behaftet, der zur Nichtigkeit der Mietzinsfestsetzung führt.
Schliesslich ist zu beachten, dass der Vermieter bei der Festlegung des Mietzinses stets die Beweislast für die Zustellung des amtlichen Formulars trägt. Das Bundesgericht hat anerkannt, dass Mieter, sofern sie nicht über besondere Kenntnisse verfügen, von der Vermutung der Unwissenheit bezüglich der Notwendigkeit der Verwendung eines solchen Formulars profitieren. Daher wird empfohlen, das Formular per Einschreiben zu versenden, es vom Mieter gegenzeichnen zu lassen oder zumindest dessen Beilage zum Mietvertrag ausdrücklich zu erwähnen. Die Zustellung des amtlichen Formulars gilt als bewiesen, wenn im Mietvertrag festgehalten ist, dass es beigelegt wurde und der Vermieter im Streitfall eine Kopie des vollständigen Formulars mit den erforderlichen Angaben für das betreffende Mietverhältnis vorlegen kann.
Weitere laufende Revisionsprojekte der VMWG (und allgemein des Mietrechts)
Im Frühsommer 2024 leitete der Bundesrat ein Vernehmlassungsverfahren zu mehreren Änderungen der VMWG ein.
Die Anpassung bezüglich der Staffelmieten stiess auf breite Zustimmung, ebenso die Erweiterung des Formulars zur Mitteilung des Anfangsmietzinses.
Demgegenüber stiessen die übrigen Vorschläge zur Begrenzung von Mietzinserhöhungen auf Kritik und wurden vorläufig auf Eis gelegt. Trotzdem hat der Bundesrat das Eidgenössische Departement für Wirtschaft, Bildung und Forschung beauftragt, das seit den 1980er-Jahren in Kraft befindliche Mietzinsberechnungsmodell des Bundesamts für Wohnungswesen sowie die dazugehörigen Anpassungsregeln zu überprüfen. Dieser Auftrag erfolgt im Anschluss an eine Studie, die ergeben hat, dass die Parameter des derzeitigen Modells, insbesondere die Anteile für Eigenkapital, Fremdkapital sowie weitere Kosten (wie Unterhalt, Verwaltung usw.), die aktuellen wirtschaftlichen Gegebenheiten nicht mehr adäquat widerspiegeln. Dies bestätigt die Notwendigkeit einer Revision.2
Fortsetzung folgt.
Fazit
Diese Revision des VMWG wird erhebliche Auswirkungen haben, da sie die Abschlüsse einer grossen Zahl neuer Mietverträge betrifft, insbesondere in den grossen Schweizer Städten Zürich, Genf, Basel und Lausanne, in denen die Verwendung des amtlichen Formulars obligatorisch ist.
Die betroffenen Vermieter und Verwaltungen müssen daher mit besonderer Sorgfalt prüfen, welchen Inhalt die amtlichen Formulare haben, die sie ab dem 1. Oktober 2025 verwenden. Nur so lässt sich vermeiden, dass den Mietern zusätzliche Angriffsfläche geboten wird, um die Zulässigkeit des Anfangsmietzinses infrage zu stellen.
1 Beschluss vom 18. Dezember 2024 betreffend die Pflicht zur Verwendung des amtlichen Formulars beim Mieterwechsel im Jahr 2025 (https://www.vd.ch/fileadmin/user_upload/themes/vie_privee/logement/fichiers_pdf/ALFOCL.pdf).
