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Wolfgang Müller
Adrian Eugster
Am 14. Juni 2026 lehnte die Zürcher Stimmbevölkerung die kantonale Volksinitiative «Bezahlbare Wohnungen schützen. Leerkündigungen stoppen (Wohnschutz-Initiative)» ab, nahm aber den Gegenvorschlag des Kantonsrates an. Erklärtes Ziel der Initiative war es, den bezahlbaren Mietwohnungsbestand zu erhalten und Verdrängungen durch Leerkündigungen, Luxussanierungen oder Ersatzneubauten einzudämmen. Mit der Ablehnung bleibt die bestehende Rechtslage (vorerst) unverändert. Eine Nachbetrachtung.
Regelungsinhalt der Initiative im Überblick
Die kantonale Volksinitiative wurde als Reaktion auf die angespannte Wohnungsmarktsituation im Kanton Zürich lanciert. Gemäss den Initianten haben im Kanton Zürich bis zu 13-mal so viele Personen durch Leerkündigungen ihre Wohnung verloren, wie in vergleichbaren Regionen der Schweiz. Um dieser Entwicklung entgegenwirken, setzte die Vorlage beim kantonalen Gesetz über die Wohnbau- und Wohneigentumsförderung vom 7. Juni 2004 (GWWF) an, in dem den Gemeinden neue gesetzliche Kompetenzen im Wohnungsmarkt hätten eröffnet werden sollen. Im Einzelnen waren folgende beiden Kernelemente vorgesehen:
- Eine kommunale Bewilligungspflicht für Abbrüche, Umbauten, Renovationen und Zweckänderungen (mit Mietzinsauflagen);
- Eine Beschränkung der Umwandlung in Stockwerkeigentum.
Die Wohnschutzvorschriften wären nur bei einem Wohnungsmangel (Leerwohnungsbestand unter 1,5 %) anwendbar gewesen. In Zürich, Winterthur und Uster ist diese Schwelle bereits heute unterschritten (dies sind auch die drei Städte, in denen die Initiative angenommen wurde). Überdies hätten die Massnahmen nicht für gemeinnützige Wohnbauträger gegolten, die kostendeckende Mieten ohne Gewinnabsicht verfolgen.
Anordnungen betreffend Wohnschutz sollten mit der Baubewilligung eröffnet werden, als Rekursinstanz war somit das Baurekursgericht vorgesehen. Die Vorlage berechtigte auch gesamtkantonal tätige Verbände, die sich seit wenigstens zehn Jahren im Kanton statutengemäss dem Mieterschutz widmen, zum Rekurs und zur Beschwerde, also auch den Mieterverband.
Vorsätzliche Verstösse gegen Mietzinsauflagen wären mit hohen Bussen bestraft worden. Zudem wäre der rechtmässige Zustand gemäss § 341 PBG wiederherzustellen gewesen.
Gegenvorschlag des Kantonsrates im Überblick
Demgegenüber fokussiert der Gegenvorschlag auf grössere Bauvorhaben (mehr als 20 Wohnungen) und sieht für alle Gemeinden klare Auflagen für Vermieter vor. Vermieter werden zunächst prüfen müssen, ob ein Bauvorhaben etappenweise oder bei fortbestehender Bewohnung durchgeführt werden kann. Bei Kündigungen werden strenge Informations- und Unterstützungspflichten gelten, insbesondere eine schriftliche Information der Mieter mindestens ein Jahr im Voraus sowie Unterstützung bei der Wohnungssuche. Bei Nichteinhaltung der Regeln wird die Baubewilligung verweigert werden können.
Rechtliche Einordnung
Die Ablehnung der Initiative erspart die Klärung einiger heikler Punkte:
Eigentumsgarantie und Wirtschaftsfreiheit
Es stellt sich die Frage, ob die neuen Kompetenzen im Wohnungsmarkt, die dem Kanton und den Gemeinden gegeben worden wären, allenfalls eine Verletzung der Eigentumsgarantie (Art. 26 BV) und der Wirtschaftsfreiheit (Art. 27 BV) dargestellt hätten, weil die Vermieter eingeschränkt worden wären, Investitionskosten über die Miete weiterzugeben.
Verhältnis zum Bundesrecht
Die genaue Abgrenzung zum Bundesrecht hätte sich in der Praxis ergeben müssen. Die Mietzinsgestaltung ist bereits auf Bundesebene durch das Mietrecht des Obligationenrechts (Art. 269 ff. OR) stark reguliert. Das bestehende Mietrecht sieht insbesondere einen Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen vor und regelt die Überwälzung wertvermehrender Investitionen auf die Miete. Mit der Wohnschutz-Initiative wäre eine weitere, kantonalrechtliche Einschränkung hinzugekommen, die parallel zum bundesrechtlichen Mietrecht bestanden hätte. Um eine Abgrenzung zu (bzw. die Vereinbarkeit mit) dem privatrechtlichen Mietrecht des Bundes zu ermöglichen, hätte die Initiative indes primär über das öffentliche Bau- und Planungsrecht (Bewilligungspflichten, Auflagen im Baubewilligungsverfahren) operiert.
Kommunale Umsetzung als Knackpunkt
Die Initiative selbst hätte keine direkten Verbote geschaffen, sondern den Gemeinden ermöglicht, gewisse Instrumente einzuführen. Die konkrete Ausgestaltung wäre von den einzelnen Gemeinden abhängig gewesen. Diese hätten die Umsetzung in einem Gemeindeerlass regeln müssen – die Einwohner hätten somit mitentschieden, ob und welche Massnahmen eingeführt werden. Diese hätte auch zu einer Vielfalt von unterschiedlichen Gemeinderegelungen und somit letztlich zu einem regulatorischen Flickenteppich geführt.
Vergleich mit Basel-Stadt
Der Kanton Basel-Stadt hat im Jahr 2022 mit dem revidierten Wohnraumförderungsgesetz (WRFG) und der Wohnraumschutzverordnung (WRSchV) ein vergleichbares Regulierungsregime geschaffen. So unterliegen etwa die Mietzinse nach Ersatzneubau oder Sanierung einer fünfjährigen behördlichen Mietzinskontrolle mit Grundbuchvermerk. Die Basler Erfahrungen zeigen: Die Umsetzung solcher Wohnraumschutzbestimmungen sind mit erheblichen Herausforderungen verbunden, denn die Verfahren sind komplex, zeitintensiv und setzen eine enge Koordination mit dem Baurecht voraus. Unbestimmte Rechtsbegriffe führen zu Rechtsunsicherheit und hohem Beratungsbedarf. Nach Einführung der staatlichen Mietzinskontrolle brach die Zahl neuer Wohnungen und Sanierungen/Modernisierungen ein, und die Anzahl der eingereichten Baugesuche ging deutlich zurück. Weitere Informationen zur Umsetzung in Basel-Stadt finden Sie in unserem Newsletter-Artikel vom 17. Juni 2025. Auch im Kanton Zürich hätten die Mietzinsbegrenzungen wohl zu einem Verzicht auf Renovationen oder zum Aufschub von baulichen Massnahmen, wie z.B. energetischen Sanierungen, geführt.
Aufgehende Schere zwischen Angebots- und Marktmiete
Die staatliche Mietzinskontrolle hätte zwar bestehende Mieter geschützt. Gleichzeitig wären die Mieten bei Neuvermietungen voraussichtlich umso stärker gestiegen. Das Beispiel Genf zeigt diesen Effekt: Dort ist die Differenz zwischen den Mieten für neu ausgeschriebene Wohnungen (Angebotsmiete) und den Mieten in bestehenden Mietverhältnissen (Marktmiete) besonders gross.
Fazit und Ausblick
Die Ablehnung der Wohnschutz-Initiative bedeutet, dass den Zürcher Gemeinden vorerst keine zusätzlichen Instrumente zur Begrenzung von Mietzinsen oder zur Beschränkung der Umwandlung in Stockwerkeigentum zur Verfügung stehen.
Trotzdem bleibt das Thema Wohnschutz auf der politischen Agenda. Die wohnungspolitische Diskussion im Kanton Zürich dürfte angesichts der anhaltenden Wohnungsknappheit fortgeführt werden und erneute regulatorische Vorstösse auf kantonaler und kommunaler Ebene dürften nicht lange auf sich warten lassen. Es geht ja bei solchen Vorlagen immer auch um Einfluss und Macht, die sich der Mieterverband zum Beispiel mit dem in der Initiative vorgesehenen Rekursrecht einräumen wollte, um sich so als faktische Bewilligungsinstanz bei Sanierungs- und Umbauprojekten ins Spiel zu bringen.
Für Vermieter, Investoren und institutionelle Eigentümer bleibt die Rechtslage vorerst unverändert; die mietrechtlichen Bestimmungen des OR, insbesondere die Regeln zu missbräuchlichen Mietzinsen und zur Anfechtung von Kündigungen, gelten weiterhin uneingeschränkt. Es empfiehlt sich aber, die Entwicklung genau zu verfolgen, um gegebenenfalls rechtzeitig Massnahmen ergreifen zu können.
Aufgrund der Annahme des Gegenvorschlags empfiehlt es sich zudem, geplante Bauprojekte mit mehr als 20 Wohnungen frühzeitig auf die neuen Auflagen hin zu prüfen und die Kommunikation mit den betroffenen Mietern sorgfältig zu planen.
