Wird die Revision des Umweltschutzgesetzes die Umwandlung von Büros in Wohnungen erleichtern?


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Am 16. Dezember 2022 legte der Bundesrat eine Änderung des Umweltschutzgesetzes (USG) vor, um die Sanierung von Altlasten zu verbessern, aber auch um auf die Herausforderungen der zunehmenden Urbanisierung und des Lärmschutzes zu reagieren. Eines der Hauptziele der Revision ist die bessere Koordination zwischen der Siedlungsentwicklung und den Anforderungen des Lärmschutzes. Nach der Veröffentlichung der Botschaft des Bundesrates gab es jeweils zwei Debatten in den beiden Parlamentskammern, um die Meinungsverschiedenheiten zu klären. Schliesslich verabschiedete der Nationalrat am 23. September 2024 die endgültige Fassung des Revisionsentwurfs. Das Datum der Schlussabstimmung steht jedoch noch nicht fest.

Diese Revision des USG wirft eine wichtige Frage für die Raumplanung in der Schweiz auf: Wird sie die Umwandlung von Büros in Wohnungen, insbesondere in städtischen Gebieten, erleichtern?

Bessere Koordination zwischen Urbanisierung und Lärmschutz

Einer der Schwerpunkte dieser Revision des USG ist der Wille, die Anforderungen des Lärmschutzes besser in die Planung und den Bau von neuen Wohnungen, insbesondere in bereits bebauten Gebieten, zu integrieren.

Die gewählte Lösung umfasst zum einen eine neue Regelung für Baubewilligungen (Art. 22 USG). Damit werden die lärmrechtlichen Kriterien für die Erteilung von solchen Bewilligungen in lärmbelasteten Gebieten im Gesetz klarer formuliert, um die Rechts- und Planungssicherheit zu erhöhen.

Die vorliegende Version schlägt andererseits eine neue Regelung für die Änderung von Nutzungsplänen vor (Art. 24 USG). Bei der Ausweisung von Bauzonen und der Erweiterung des Wohnraums in lärmbelasteten Gebieten durch Umnutzung oder Verdichtung wird es möglich sein, von den Belastungsgrenzwerten abzuweichen, sofern die Siedlungsentwicklung nach innen ein übergeordnetes Interesse hat, ein öffentlicher Freiraum zur Erholung zu Fuss erreichbar ist und Massnahmen zur Gewährleistung einer lärmangemessenen Wohnqualität festgelegt und in die Planung integriert werden.

Dies bedeutet, dass bestehende Gebiete verdichtet werden können, sofern Massnahmen ergriffen werden, um eine gute Lebensqualität zu gewährleisten, insbesondere im Hinblick auf den Lärmschutz. Dies ist eine entscheidende Anforderung für zukünftige Projekte, bei denen Büro- oder Industrie-/Gewerbeflächen in Wohnflächen umgewandelt werden sollen.

Als Antwort auf die steigende Nachfrage nach Wohnraum in städtischen Gebieten fördert die Revision die Entwicklung der Urbanisierung nach innen. Sie erhöht die Transparenz der Vorschriften für alle Beteiligten und die Rechtssicherheit. Insbesondere kann auf die Interessenabwägung, die bisher für Ausnahmegenehmigungen erforderlich war, sowie auf die Zustimmung des Kantons verzichtet werden.

Herausforderungen im Zusammenhang mit der Revision des USG und dem Lärmschutz

Dennoch gibt es weiterhin Herausforderungen bei der Umwandlung von Gewerbeflächen in Wohnraum. Obwohl die Revision darauf abzielt, die Koordination mit dem Lärmschutz zu verbessern, bleibt die Umwandlung von Gewerbeflächen in stark lärmbelasteten Gebieten eine Herausforderung. Es muss nicht nur sichergestellt werden, dass die Gebäude eine angemessene Schalldämmung aufweisen, sondern auch, dass die angrenzenden Aussenbereiche ruhig und angenehm für die zukünftigen Bewohner sind. Die Schaffung von Freiflächen zur Erholung, wie in der Revision erwähnt, könnte in Gebieten mit begrenztem Platzangebot eine zusätzliche Herausforderung darstellen.

Der Bundesrat erwartet keine negativen Auswirkungen auf den Schutz der Gesundheit der Bevölkerung vor Lärm, da die neuen Bestimmungen bereits der aktuellen Praxis einer grossen Anzahl von Kantonen entsprechen, die sehr viele Ausnahmen vom geltenden Recht zulassen. Die deutlich höhere Rechtssicherheit könnte sogar zu einer Verbesserung des Lärmschutzes beitragen. Daher erwarten die vom Bundesrat befragten Experten, dass die neuen Bestimmungen den Lärmschutz nicht oder nur leicht positiv beeinflussen werden.

In Bezug auf die Immobilienpreise und Mietzinse gibt es zwei gegensätzliche Entwicklungen. Während die Ausweitung des Angebots in den grossen Ballungsgebieten zu einer gewissen Dämpfung der Preise auf dem lokalen Markt führen sollte, könnten die zusätzlichen Anforderungen zu einem (leichten) Anstieg der Planungs- und Baukosten führen, der im Rahmen der Festlegung des Verkaufspreises bzw. der Mietzinse berücksichtigt wird. Insgesamt wird erwartet, dass die Auswirkungen auf die Preise sehr gering sein werden.

Schlussfolgerung

Die neue Revision des USG ist ein wichtiger Schritt in Richtung einer besseren Integration des Lärmschutzes in städtische Verdichtungsprojekte, einschliesslich der Umwandlung von Gewerbeflächen in Wohnungen. Sie bietet einen klareren und sichereren Rechtsrahmen für Immobilienentwickler und versucht gleichzeitig die Ruhe für die zukünftigen Bewohner zu gewährleisten. Der Erfolg dieses Übergangs wird jedoch von den Möglichkeiten abhängen, die Herausforderungen der Lärmbelästigung in einigen städtischen Gebieten zu überwinden und qualitativ hochwertige Freiräume zu schaffen.

Die Verantwortlichen für diese Art von Umbauprojekten sollten auch die anderen gesetzlichen Bestimmungen im Auge behalten, die möglicherweise Anwendung finden, insbesondere den gesetzlichen Rahmen der Raumplanung und des Denkmalschutzes. Auch Fragen, die sich aus der Regelung des Bundesgesetzes über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG) ergeben, das nur einem begrenzten Kreis den Erwerb von Wohngrundstücken erlaubt, sollten beachtet werden.

Letztendlich könnte die Revision des USG, wenn sie zielgerichtet in die Praxis umgesetzt wird, in gewissem Masse die Umwandlung von Gewerbeflächen in Wohnraum erleichtern und so zur Linderung der Wohnungsnot in den städtischen Zentren beitragen.


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