Aparthotels statt Zweitwohnungen: Investitionsmöglichkeiten unter der Lex Koller und der Lex Weber

Aparthotels bewegen sich an der Schnittstelle zwischen Wohn- und Beherbergungsnutzung und eröffnen – bei entsprechender rechtlicher und betrieblicher Ausgestaltung – Spielräume, die weder klassischen Zweitwohnungen noch herkömmlichen Wohnimmobilien offenstehen. Ob diese Spielräume genutzt werden können, entscheidet sich jedoch nicht an der Bezeichnung des Projekts, sondern an seiner rechtlichen Qualifikation unter der Lex Koller und der Lex Weber. Diese Abgrenzung ist für Investoren, Hotelbetreiber und Gemeinden zentral, denn sie bestimmt letztlich, ob neue Einheiten gebaut, und von welchem Personenkreis sie erworben und wirtschaftlich genutzt werden dürfen.

Begriffliche und rechtliche Ausgangslage

Aparthotels stehen im Spannungsfeld zwischen dem Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG¹ bzw. «Lex Koller») und dem Bundesgesetz über Zweitwohnungen (ZWG² bzw. «Lex Weber»). Während die Lex Koller primär den Erwerb durch ausländische Personen und ausländisch beherrschte juristische Personen regelt, zielt die Lex Weber auf die Begrenzung von Zweitwohnungen ab.

Im Gegensatz zum BewG enthält das ZWG keine Legaldefinition für Aparthotels. Stattdessen ist dort von sog. «strukturierten Beherbergungsbetrieben» die Rede. Ob ein Projekt als Aparthotel bzw. strukturierter Beherbergungsbetrieb qualifiziert, entscheidet sich dabei nicht abstrakt, sondern anhand der konkreten Ausgestaltung und Nutzung im Einzelfall. Die Beurteilung erfolgt im Rahmen kantonaler Vollzugsverfahren, wobei insbesondere die Praxis der zuständigen Bewilligungsbehörden und Grundbuchämter eine zentrale Rolle spielt. Diese Praxis ist nicht in allen Kantonen einheitlich, was in der Projektentwicklung und Transaktionspraxis eine frühzeitige Abstimmung mit den zuständigen Behörden besonders wichtig macht.

Investitionsmöglichkeiten unter der Lex Koller 

Aparthotel im Sinne der Lex Koller 

Während der Erwerb von Wohnungen durch nicht-schweizerische Investoren grundsätzlich einer (in der Praxis selten gewährten) Lex Koller-Bewilligung bedarf, ist für den Erwerb von gewerblich genutzten Betriebsstätte-Grundstücken keine Bewilligung erforderlich.³ Als solche Betriebsstätte-Grundstücke gelten nicht nur klassische Hotels, sondern auch Wohnungen, die in ein Aparthotel-Konzept im Sinne des BewG eingebettet sind.

Nicht-schweizerische Investoren können demnach ein Aparthotel nicht nur ohne Lex-Koller-Bewilligung erwerben, sondern dieses auch entwickeln oder neu errichten. Dabei können auch Immobilien einbezogen werden, die in der Vergangenheit nicht als Hotel oder Aparthotel genutzt wurden.

Damit ein Aparthotel im Sinne der Lex Koller vorliegt, muss die Legaldefinition von Art. 10 BewG erfüllt sein. Danach muss ein Hotel im Stockwerkeigentum vorliegen, bei dem (kumulativ) folgende Voraussetzungen erfüllt sind:

1. der Betriebsinhaber ist Eigentümer von mindestens 51 % der Wertquoten;
2. Wohneinheiten im Umfang von mindestens 65 % der Wertquoten – einschliesslich aller dem Betriebsinhaber gehörenden Wohneinheiten – werden dauerhaft hotelmässig bewirtschaftet;⁴ 
3. ein angemessenes Dienstleistungsangebot, die bauliche und betriebliche Eignung sowie die mutmassliche Wirtschaftlichkeit des Hotels werden gestützt auf ein Gutachten der Schweizerischen Gesellschaft für Hotelkredit ausgewiesen.

Zentral ist die Unterscheidung zwischen Eigentumsquoten und Nutzungsquoten. Zwar bestimmt die Lex Koller, in welchem Umfang Einheiten (=Eigentumsquoten) eines Aparthotels an nicht-schweizerische Investoren übertragen werden dürfen. Massgeblich ist jedoch, wie die einzelnen Einheiten tatsächlich genutzt werden (=Nutzungsquoten). Mit anderen Worten: Entscheidend ist, ob der Hotelbetrieb und die hotelähnlich bewirtschafteten Unterkunftseinheiten – unabhängig von den Eigentumsverhältnissen – zusammen und für sich genommen ein herkömmliches Hotelgewerbe und damit eine bewilligungsfreie Betriebsstätte bilden.

Demgegenüber gelten Unterkunftseinheiten eines Aparthotels, die nicht hotelähnlich bewirtschaftet werden, als gewöhnliche (Ferien-)Wohnungen ohne betrieblichen Bezug zum Aparthotel. Deren Erwerb durch nicht-schweizerische Investoren unterliegt der Lex-Koller-Bewilligungspflicht.

Zwischenfazit: Entscheidend für die Qualifikation als Aparthotel im Sinne der Lex Koller ist nicht primär der Anteil der Eigentumsquoten oder die Anzahl der Wohnungen innerhalb des Projekts, sondern die tatsächliche Nutzung jeder einzelnen Wohneinheit. 

Strukturierung als Aparthotel 

Ob ein Betrieb als Aparthotel einzustufen ist, erfordert eine umfassende Würdigung des Gesamtprojekts im Einzelfall. Dabei werden insbesondere Art und Umfang der angebotenen Dienstleistungen, die Ausstattung der Apartments sowie deren administrative und räumliche Einbindung in den Hotelbetrieb berücksichtigt. Das Bundesgericht hat in einem älteren Entscheid grundsätzlich festgehalten, dass für das Vorliegen eines Hotelbetriebs in erster Linie nicht die Bereitstellung von Wohnraum im Vordergrund steht, sondern Hoteldienstleistungen wie Zimmer-, Restaurant- und Administrativservice von vorrangiger Bedeutung sind (hotelähnliche Bewirtschaftung).⁵ 

Allgemeine, in der Praxis etablierte Kriterien 

In der Praxis haben sich folgende allgemeine Indikatoren etabliert, um eine Qualifikation des Aparthotels als Betriebsstätte (und nicht als gewerbliche Vermietung von Wohnimmobilien ausserhalb der Lex Koller-Ausnahme), zu ermöglichen:⁶ 

1. Die Apartments sind so ausgestaltet, dass die Inanspruchnahme von Hoteldienstleistungen (nicht die Bereitstellung von Wohnraum) im Vordergrund steht und eine genügende Unterscheidung von einer (bewilligungspflichtigen) Ferienwohnung besteht;
2. Aus baulicher Sicht spricht insbesondere (i) die Möblierung nach einheitlichen Kriterien, (ii) das Nicht-Vorhandensein einer voll ausgebauten Küche – wobei Kochnischen unbedenklich sind – und (iii) kein Vorliegen von Waschmaschine/Wäschetrockner für eine hotelähnliche Bewirtschaftung;
3. Aus betrieblicher Sicht wird ein umfassendes Dienstleistungsangebot wie Zimmerreinigung, Wäscheservice, Concierge-Service sowie das Vorhandensein einer Restaurationsmöglichkeit für das Frühstück verlangt;
4. Die Hoteldienstleistungen bestehen nicht nur formell, sondern werden effektiv erbracht.

Nutzungsrecht des Wohnungseigentümers 

Ein weiterer wesentlicher Indikator betrifft die Ausgestaltung der Nutzungsrechte der Eigentümer an ihren Apartments. Sie sollten grundsätzlich keine weitergehende Rechte haben als gewöhnliche Hotelgäste. Insbesondere spricht die Pflicht zur Buchung eines Apartments über das normale Reservierungssystem des Hotels, der Umstand, dass das Nutzungsrecht nicht an die vom jeweiligen Eigentümer erworbene Wohnung gebunden ist sowie dass die jeweiligen Eigentümer keinen Einfluss auf die Innenausstattung und Möblierung der Wohnung haben für das Vorliegen einer Aparthotel-Betriebsstätte.⁷ 

Demgegenüber deutet ein den Eigentümern für einen bestimmten Zeitraum gewährtes ausschliessliches Recht, ihre eigene Wohnung zu nutzen und einzurichten, ohne Hoteldienstleistungen in Anspruch zu nehmen, auf einen Erwerb von bewilligungspflichtigen Wohnimmobilien hin. Insgesamt ist aber auch hier eine Würdigung sämtlicher Umstände im Rahmen einer Einzelfallbetrachtung vorzunehmen.

Sicherstellung einer langfristigen hotelähnlichen Bewirtschaftung

Zur Gewährleistung einer dauerhaften hotelähnliche Bewirtschaftung der im Eigentum Dritter stehenden Wohnungen, ist im Begründungsakt und im Verwaltungs- und Nutzungsreglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft (Art. 712d ZGB) festzulegen, dass die Wohnungen dem Aparthotel-Eigentümer für eine dauerhafte hotelähnliche Bewirtschaftung zur Verfügung gestellt werden müssen. Eine entsprechende Anmerkung ist im Grundbuch vorzunehmen.

Die Integration der Wohnungen in den Hotelbetrieb erfolgt mittels eines Miet- und Bewirtschaftungsvertrags, dessen Aufhebung und Abänderung der Zustimmung der Bewilligungsbehörde bedarf.

Zwischenfazit: Ob hotelähnliche Apartments als Aparthotel und damit als Lex Koller-bewilligungsfreie Betriebsstätte gelten, ist von Fall zu Fall zu beurteilen. Zentrale Elemente sind eine sachgerechte Strukturierung der Nutzungsrechte und die rechtliche Sicherstellung einer langfristigen hotelähnlichen Bewirtschaftung.

Investitionsmöglichkeiten unter der Lex Weber 

Da die meisten Tourismusgemeinden einen Zweitwohnungsanteil von über 20 % aufweisen, unterliegen sie den Beschränkungen der Lex Weber. In solchen Gemeinden ist der Bau neuer Zweitwohnungen grundsätzlich unzulässig. Zulässig sind jedoch neue Zweitwohnungen, wenn sie (i) als bewirtschaftete Beherbergungsbetriebe Teil eines strukturierten Beherbergungsbetriebs sind oder (ii) in Ausnahmefällen als uneingeschränkt nutzbare Wohnungen zur wirtschaftlichen Unterstützung eines strukturierten Beherbergungsbetriebs dienen.

Die Anforderungen an strukturierte Beherbergungsbetriebe nach der Lex Weber entsprechen weitgehend jenen an Aparthotels nach der Lex Koller. Beide basieren auf einem hotelmässigen Betriebskonzept (Hotel mit Zimmern und «Serviced Apartments»), das Apartments für kurzfristige Urlaubsaufenthalte mit hotelähnlichen Dienstleistungen anbietet. Erforderlich sind insbesondere eine Mindestinfrastruktur (z.B. Rezeption), hotelähnliche Dienstleistungen, die von der Mehrheit der Gäste tatsächlich genutzt werden (z.B. Hallenbad, Sportanlagen, Restaurants, Spielräume und Lounges), sowie eine Grösse und Professionalität des Betriebs. Die Wohneinheiten dürfen nicht auf die persönlichen Bedürfnisse der Eigentümer zugeschnitten sein, müssen einheitlich ausgestattet sein und einem gemeinsamen Betriebskonzept folgen.

Ein wesentlicher Unterschied zwischen der Lex Koller und der Lex Weber besteht darin, dass strukturierten Beherbergungsbetrieben unter dem ZWG die Möglichkeit eingeräumt wird, (in der Regel zur Querfinanzierung des Betriebs) Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkungen zu errichten.⁸ Unter der Lex Koller besteht diese Möglichkeit nicht – im Gegenteil: Die Schaffung solcher Wohnungen als Teil einer Betriebsstätte ist in der Lex Koller-Verordnung ausdrücklich ausgeschlossen.⁹ Die Schaffung solcher Wohnungen ist Personen vorbehalten, die nicht als nicht-schweizerische Investoren gelten, und ihr Erwerb durch nicht-schweizerische Investoren zu Ferienzwecken unterliegt der Bewilligungspflicht nach der Lex Koller.

Zwischenfazit: Die Anforderungen an strukturierte Beherbergungsbetriebe nach der Lex Weber entsprechen weitgehend jenen an Aparthotels nach der Lex Koller. Im Gegensatz zu der Lex Weber erlaubt die Lex Koller jedoch nicht die Schaffung uneingeschränkt nutzbarer Wohnungen innerhalb von Geschäftsstrukturen zu Zwecken der Querfinanzierung. 

Fazit 

Ob hotelähnliche Wohnungen von nicht-schweizerischen Investoren ohne eine Lex Koller-Bewilligung gebaut oder erworben werden dürfen, entscheidet sich nicht anhand ihrer formellen Einbindung in ein Aparthotel, sondern anhand der konkreten Bewirtschaftung und Nutzung jeder einzelnen Einheit im Einzelfall.

Nicht-schweizerische Investoren können hotelähnliche Wohneinheiten als Teil einer Betriebsstätte ohne Lex Koller-Bewilligung erwerben oder errichten und diese – als Teil der Betriebsstätte – an andere nicht-schweizerische Investoren weiterveräussern. Voraussetzung ist, dass die hotelähnliche Bewirtschaftung rechtlich abgesichert ist und im Konfliktfall klar Vorrang vor individuellen Verfügungsrechten hat.

Der Bau neuer Zweitwohnungen ist nach der Lex Weber eingeschränkt. Diese Einschränkungen gelten jedoch nicht für strukturierte Beherbergungsbetriebe, deren Anforderungen in etwa jenen für Aparthotels nach der Lex Koller entsprechen. Im Unterschied zu der Lex Koller verlangt die Lex Weber nicht, dass die Anforderungen für jede einzelne Wohnung erfüllt sind, sondern dass der strukturierte Beherbergungsbetrieb als Ganzes die gesetzlichen Anforderungen einhält.

Vor diesem Hintergrund ist bei Aparthotel-Projekten mit Blick auf die Lex Koller und die Lex Weber eine frühzeitige rechtliche Strukturierung von zentraler Bedeutung. Da die Qualifikation als Aparthotel bzw. strukturierter Beherbergungsbetrieb nicht schematisch, sondern auf einer gesamthaften Würdigung im Einzelfall und einer von Kanton zu Kanton variierenden Praxis erfolgt, empfiehlt sich bereits in einer frühen Projektphase der Kontakt mit den zuständigen Behörden. Gerne begleiten wir Sie hierbei sowie bei der rechtlichen Konzeption solcher Projekte.

¹ SR 211.412.41.

² SR 702.

³ Art. 2 Abs. 2 lit. a BewG.

⁴ Die verbleibenden 35 % der Wertquoten können im Eigentum von Dritten stehen, ohne hotelmässig bewirtschaftet zu werden, gehören diesfalls aber auch nicht zum Betriebsstätte-Grundstück und sind wie gewöhnliche Ferienwohnungen zu behandeln. Das Verwaltungsgericht des Kantons Bern hielt in einem Entscheid aus dem Jahr 2011 fest, dass die Erstellung solcher nicht-hotelmässig bewirtschafteter Einheiten durch nicht-schweizerische Investoren der Lex Koller Bewilligungspflicht unterliege,
vgl. BE-VGE 100.2011.19 vom 25. Oktober 2011. Dieser Entscheid wird teils heftig kritisiert, denn das gesetzgeberische Ziel von Art. 10 lit. b BewG ist es, die Finanzierung der Erstellung neuer bzw. der Sanierung bestehender Hotels zu erleichtern, indem die Hotelbetreiber bis zu 35 % der Wohnungen als Ferienwohnungen an Dritte veräussern können. Folgt man der Rechtsprechung des Berner Verwaltungsgerichts, würde diese Finanzierungserleichterung nur schweizerischen Investoren zukommen. Nicht-schweizerische Investoren müssten folglich sämtliche Wertquoten hotelmässig bewirtschaften, was dem übergeordneten Ziel der Lex Koller, der Verhinderung der Bodenüberfremdung, zuwiderlaufen würde.

⁵ Vgl. insb. BGE 106 Ib 209, insb. E. 2c/d und 3c.

⁶ Vgl. Zweifel, T. U. (2025): Ausländische Investitionen in schweizerische Kapitalgesellschaften – I. Objektive Bewilligungspflicht nach Massgabe des Nutzungszwecks / B. Betriebsstätte-Grundstücke / 5. Erstellung und Überlassung von Wohnraum, N 641 f.

⁷ Vgl. BE-VGE 100.2011.19 vom 25. Oktober 2011, E. 6.1.

⁸ Art. 8 ZWG.

⁹ Art. 3 BewV.