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Munier Serag
Wolfgang Müller
Verlässt eine Wohnungs- oder Geschäftsraummieterin das Mietobjekt trotz wirksamer Kündigung nicht, sieht sich die Vermieterschaft mit nicht unerheblichen rechtlichen Herausforderungen konfrontiert. Eigenmächtige Massnahmen, wie das Austauschen von Schlössern oder die Entfernung der Mieterin aus dem Objekt, sind unzulässig und können straf- wie auch zivilrechtliche Konsequenzen nach sich ziehen. Kommt die Mieterin ihrer Pflicht zur Rückgabe des Mietobjekts nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht nach, bleibt der Vermieterschaft regelmässig nur der Weg der gerichtlichen Durchsetzung ihres Rückgabeanspruchs.
Mieterausweisungen sind insbesondere an Gerichten in grösseren Städten keine Seltenheit. Gleichwohl handelt es sich dabei keineswegs um rein formalisierte Standardverfahren. Vielmehr bewegen sich Ausweisungsverfahren an der Schnittstelle von materiellem Mietrecht, Zivilprozessrecht und Zwangsvollstreckungsrecht und sind entsprechend fehleranfällig. Unklare oder formell mangelhafte Kündigungen, ungenau formulierte Rechtsbegehren und/oder die Wahl eines ungeeigneten Verfahrens führen in der Praxis nicht selten zu Verzögerungen oder sogar zum vollständigen Scheitern der Ausweisung.
Vor diesem Hintergrund ist es angezeigt, zunächst die materiellrechtlichen Grundlagen zu beleuchten, auf denen der Anspruch auf Rückgabe des Mietobjekts beruht. Erst wenn feststeht, dass das Mietverhältnis wirksam beendet wurde und der Mieterin kein Nutzungsrecht mehr zusteht, stellt sich die Frage nach dem geeigneten prozessualen Vorgehen zur effektiven Durchsetzung des Ausweisungsanspruchs.
Mietrechtliche Grundlagen der Mieterausweisung
Ausgangspunkt jeder Mieterausweisung ist die wirksame Beendigung des Mietverhältnisses. Der Anspruch der Vermieterschaft auf Rückgabe des Mietobjekts setzt voraus, dass der Mieterin kein vertragliches oder gesetzliches Nutzungsrecht mehr zusteht und sie dennoch im Besitz der Mietsache verbleibt. Die Beendigung des Mietverhältnisses kann durch ordentliche oder ausserordentliche Kündigung, durch Zeitablauf bei befristeten Mietverhältnissen oder durch eine einvernehmliche Aufhebung erfolgen.
Steht fest, dass das Mietverhältnis wirksam beendet wurde, entsteht am Ende des Mietverhältnisses die Pflicht der Mieterin zur Rückgabe des Mietobjekts. Kommt sie dieser Pflicht nicht nach, gerät sie ohne Weiteres in Verzug, womit der Rückgabeanspruch der Vermieterschaft fällig wird und die Mieterausweisung prozessual durchgesetzt werden kann.
Prozessuale Durchsetzung der Mieterausweisung
Allgemeines
Unabhängig von der gewählten Verfahrensart genügt ein bloss feststellender Entscheid, etwa zur Gültigkeit der Kündigung, nicht, um die Rückgabe des Mietobjekts tatsächlich zu erzwingen. Für die effektive Durchsetzung des Ausweisungsanspruchs bedarf es eines vollstreckbaren gerichtlichen Entscheids. Dazu gehören insbesondere die präzise Formulierung der Rechtsbegehren, ein eindeutiger Antrag auf Vollstreckung sowie eine frühzeitige Abstimmung mit den zuständigen Vollstreckungsbehörden. Eine vorausschauende Vorgehensweise reduziert das Risiko von Verzögerungen erheblich und erhöht die Chancen, die Rückgabe des Mietobjekts zeitnah und rechtssicher durchsetzen zu können.
Die Zivilprozessordnung kennt kein eigenständiges Ausweisungsverfahren. Die Mieterausweisung ist vielmehr als Leistungsbegehren auf Rückgabe des Mietobjekts auszugestalten und in jenem Verfahren geltend zu machen, das der konkreten Sach- und Rechtslage entspricht. Massgebend ist dabei insbesondere, ob der geltend gemachte Anspruch als klar zu qualifizieren ist oder ob streitige Tatsachen oder rechtliche Einwendungen zu beurteilen sind.
Halten sich neben der Mieterin weitere Personen im Mietobjekt auf oder nutzen dieses, sind auch diese in das Ausweisungsverfahren einzubeziehen. Werden nicht sämtliche relevanten Personen in den Prozess einbezogen, etwa mündige erwachsene Kinder der Mieterin, Untermieter oder sonstige Nutzerinnen und Nutzer, können sich bei der Vollstreckung erhebliche praktische Schwierigkeiten ergeben.
Rechtsschutz in klaren Fällen
Der Rechtsschutz in klaren Fällen nach Art. 257 der Zivilprozessordnung (ZPO) stellt das zentrale Instrument zur raschen Durchsetzung von Ausweisungsansprüchen dar. Das Gesuch kann im summarischen Verfahren ohne vorgängiges Schlichtungsverfahren eingereicht werden. Dabei gelangen die Gerichtsferien nicht zur Anwendung, was zu einer Verkürzung des Verfahrens führen kann. Voraussetzung ist, dass sowohl die Sach- als auch die Rechtslage eindeutig sind. Typischerweise ist dies der Fall, wenn eine formgültige Kündigung vorliegt, keine Kündigungsanfechtung oder Erstreckung hängig ist und die Mieterin keine ernsthaften Einwendungen erhebt.
Die Attraktivität dieses Verfahrens liegt in seiner Geschwindigkeit und der beschränkten Beweisführung. Gleichzeitig ist sein Anwendungsbereich eng. Bereits substantiierte Einwendungen der Mieterin, etwa zur Gültigkeit der Kündigung oder zur Höhe des geltend gemachten Zahlungsrückstands, insbesondere bei einer ausserordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs gemäss Art. 257d OR, können genügen, um die erforderliche Klarheit zu verneinen.
Vereinfachtes und ordentliches Verfahren
Liegt kein klarer Fall vor, ist die Mieterausweisung grundsätzlich im vereinfachten Verfahren durchzuführen. Dieses gilt unabhängig vom Streitwert für mietrechtliche Streitigkeiten, sofern Fragen des Kündigungsschutzes oder der Erstreckung betroffen sind. Das vereinfachte Verfahren erlaubt eine umfassende Sachverhaltsabklärung bei erhöhter richterlicher Mitwirkung und stellt in der Praxis den Regelfall dar. Das ordentliche Verfahren kommt demgegenüber nur ausnahmsweise zur Anwendung und spielt für Mieterausweisungen insgesamt eine untergeordnete Rolle.
Zwar kann im Rahmen eines Entscheidvorschlags oder eines gerichtlichen Vergleichs vor der Schlichtungsbehörde ein vollstreckbarer Ausweisungstitel geschaffen und damit eine beschleunigte Durchsetzung ermöglicht werden, dies setzt jedoch in aller Regel das aktive Mitwirken der Mieterin voraus.
Durchsetzung des rechtskräftigen Ausweisungsentscheids
Die zwangsweise Vollstreckung eines rechtskräftigen Urteils zur Ausweisung eines Mieters wird vom Bundesrecht geregelt (vgl. Art. 335 ff. ZPO). Auf entsprechendes Begehren ordnet das Gericht gemäss Art. 236 Abs. 3 ZPO die erforderlichen Vollstreckungsmassnahmen an, nämlich die Räumung des Grundstücks gemäss Art. 343 Abs. 1 lit. d ZPO. Für den tatsächlichen Ablauf der Vollstreckung eines gutheissenden Ausweisungsentscheids bestehen auf kantonaler (bis hinab auf gemeindliche) Ebene zum Teil sehr unterschiedliche Praxen.
Im Kanton Zürich stellt die Vermieterschaft beim zuständigen Betreibungsamt am Ort des Mietobjekts ein Gesuch um Vollstreckung der Ausweisung. Das Betreibungsamt prüft die Vollstreckbarkeit des Urteils und erlässt eine Verfügung zur Ausweisung. Der Mieter wird über den Termin informiert und erhält eine letzte Frist zur freiwilligen Räumung. Falls der Mieter nicht freiwillig auszieht, führt das Betreibungsamt die Ausweisung durch, gegebenenfalls mit polizeilicher Unterstützung.
Fazit
Die Mieterausweisung ist kein einfaches Anschlussverfahren an die Beendigung des Mietverhältnisses, sondern ein rechtlich anspruchsvoller und mehrstufiger Durchsetzungsprozess. Sie setzt nicht nur eine wirksame Beendigung des Mietverhältnisses voraus, sondern auch eine sorgfältige prozessuale Einordnung. Bereits geringfügige formelle Mängel im vorprozessualen Stadium, bei der Wahl des Verfahrens oder bei der Vorbereitung der Vollstreckung können die Durchsetzung des Rückgabeanspruchs erheblich verzögern oder vollständig vereiteln.
Für die Vermieterschaft ist es daher entscheidend, die Mieterausweisung nicht isoliert am Ende eines Konflikts in Betracht zu ziehen, sondern frühzeitig und strategisch mitzudenken. Die rechtssichere Kündigung, die korrekte Einbindung aller relevanten Personen, die Wahl des geeigneten Verfahrens, die präzise Formulierung der Rechtsbegehren sowie die rechtzeitige Vorbereitung der Vollstreckung bilden eine durchgehende Kette, deren Schwächung an einer Stelle den gesamten Durchsetzungsmechanismus gefährdet.
Die Praxis zeigt, dass eine vorausschauende und abgestimmte rechtliche Strategie nicht nur Zeit und Kosten spart, sondern die Erfolgsaussichten der Mieterausweisung erheblich erhöht. Wer materielle und prozessuale Anforderungen konsequent aufeinander abstimmt, schafft die Voraussetzungen für eine effiziente, rechtssichere und vollstreckbare Durchsetzung des Rückgabeanspruchs.
