LEGAL UPDATE REAL ESTATE 1/2018 – Aktuelle Entwicklungen für die Immobilienbranche


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Es freut uns, sie mit den aktuellsten MLL Legal Update Real Estate wiederum über aktuelle Entwicklungen für den Bereich der Immobilienwirtschaft zu informieren.

1. Datenschutz

Das Thema Datenschutz ist in der Immobilienbranche noch nicht überall zuoberst auf der Agenda. Dies wird sich ändern, denn am 25. Mai 2018 wird die europäische Datenschutzgrundverordnung (DSGVO) europaweit in Kraft treten. Diese wird auch Schweizer Unternehmen im Allgemeinen sowie die Immobilienindustrie im Speziellen betreffen. Wir haben unsere Überlegungen, die wir an der Immo‘18 in Oerlikon am 31. Januar 2018 präsentiert haben, für das Immobilien Business in einem Artikel zusammengefasst, den wir beilegen.

2. Revision des öffentlichen Beschaffungsrechts

Seit seinem Inkrafttreten am 1. Januar 1996 ist das Übereinkommen der Welthandelsorganisation über das öffentliche Beschaffungswesen (GPA) vom 15. April 1995 die Grundlage des öffentlichen Beschaffungsrechts in der Schweiz. Aufgrund der zwischenzeitlichen Revision des GPA, die am 6. April 2014 in der Schweiz in Kraft getreten ist, hat der Bundesrat am 15. Februar 2017 seine Botschaft zur Revision des Bundesgesetzes über das öffentliche Beschaffungswesen (BöB) an das Parlament übermittelt. Hauptziel dieses Gesetzesentwurfs ist es, das revidierte GPA umzusetzen und unter Berücksichtigung des Föderalismus die derzeit fragmentierten Vergaberichtlinien des Bundes und der Kantone soweit wie möglich zu harmonisieren. Parallel zum Bund müssen daher auch alle Kantone die harmonisierten Regelungen verabschieden und die neue Interkantonale Vereinbarung über das öffentliche Beschaffungswesen einführen.

Eine wesentliche Stossrichtung der Revision ist, dass der Beschwerde gemäss Art. 54 Entwurf BöB grundsätzlich keine aufschiebende Wirkung zukommen soll. Die Beschwerdeinstanz (Bundesverwaltungsgericht) kann jedoch die aufschiebende Wirkung wiederherstellen, wenn die Beschwerde hinreichend begründet erscheint und ihr kein überwiegendes öffentliches Interesse entgegensteht. Aus Sicht des im Vergabeverfahren unterlegenen Bieters dürfte die vorgeschlagene Regelung die Aussichten auf Erhalt der aufschiebenden Wirkung reduzieren, was zu einem Rückgang der Beschwerden führen dürfte.

Angesichts des derzeitigen Stands der Arbeiten im Nationalrat dürfte die Schlussabstimmung des Parlaments frühestens in der Herbstsitzung 2019 erfolgen, was ein Inkrafttreten des revidierten BöB nicht vor 2020 bedeutet.

Detailliertere Ausführungen zur geplanten Revision des BöB in französischer Sprache können dem nachfolgend unter unseren Publikationen aufgeführten Artikel entnommen werden.

3. Steuerrecht
3.1 Grundstückgewinnbesteuerung im Kanton Zürich

Unternehmen mit Sitz im Kanton Zürich, die eine Liegenschaft veräussern, sollen Geschäftsverluste bei der Grundstückgewinnsteuer – wie dies bei Unternehmen mit Sitz ausserhalb des Kantons bereits möglich ist – verrechnen können. Der Regierungsrat des Kantons Zürich beantragte dem Kantonsrat daher im Jahr 2015, diese Benachteiligung der Zürcher Unternehmen zu beseitigen und das Kantonsparlament stimmte der entsprechenden Revision des Steuergesetzes im Oktober 2017 zu. Gegen diesen Entscheid wurde jedoch das Referendum ergriffen und die entsprechende Volksabstimmung ist am 10 Juni 2018 angesetzt. Im Kanton Zürich gilt bei der Grundstückgewinnbesteuerung das monistische System. Demnach unterliegen Gewinne auf Liegenschaften im Geschäftsvermögen der separaten Grundstückgewinnsteuer, gleich wie für natürliche Personen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts zum Verbot der interkantonalen Doppelbesteuerung können Unternehmen, die im Kanton Zürich eine Liegenschaft veräussern, ihren Sitz aber in einem anderen Kanton haben, Geschäftsverluste bei der Grundstückgewinnsteuer zur Verrechnung bringen – dies im Gegensatz zu Zürcher Firmen. Dies soll nun auch für Unternehmen gelten, die ihren Sitz im Kanton Zürich haben. Die neue Regelung, so sie dann angenommen wird, wird jener entsprechen, welche die meisten Kantone kennen, die das monistische System anwenden.

3.2 Mehrwertsteuer und Immobilien – Änderungen ab 1. Januar 2018

Am 1. Januar 2018 ist die befristete Zusatzfinanzierung der Invalidenversicherung aus der Mehrwertsteuer ausgelaufen. Der Normalsatz ist daher von 8% um 0.4% gesunken, wurde aber gleichzeitig und ebenfalls auf den 1. Januar 2018 aufgrund der FABI-Vorlage um 0.1% erhöht. In Kombination bedeuten diese beiden Änderungen eine Senkung des Normalsatzes auf 7.7% ab 1. Januar 2018, wobei dieser Satz selbstverständlich auch für (optierte) Immobilientransaktionen zur Anwendung gelangt.

Wenngleich diese Änderung sämtliche (optierten) Immobilientransaktionen betrifft, dürfte sie in der Praxis kaum Schwierigkeiten bereiten. Herausfordernder dürfte für eine Vielzahl von Unternehmen die neue Regelung bezüglich der Steuerpflicht ausländischer Unternehmen in der Schweiz sein:

Unter dem bis zum 31. Dezember 2017 geltenden Recht beurteilte sich die subjektive Steuerpflicht aus einer rein schweizerischen Optik. Ein Unternehmen, welches in der Schweiz Umsätze von weniger als CHF 100‘000 erzielte, wurde in der Schweiz nicht mehrwertsteuerpflichtig. Ein im Ausland ansässiger Handwerker, welcher Arbeiten in der Schweiz verrichtete, musste seinen Schweizer Kunden daher keine Schweizer Mehrwertsteuer berechnen, solange er insgesamt unter CHF 100‘000 Umsatz in der Schweiz erzielte. Davon ausgenommen waren stets die Materiallieferungen, welche bei der Einfuhr in die Schweiz der Einfuhrsteuer unterlagen. Der Schweizer Kunde war hingegen per Gesetz verpflichtet, die sog. Bezugssteuer auf den Arbeitsleistungen des ausländischen Handwerkers zu entrichten, sofern seine Dienstleistungsbezüge aus dem Ausland CHF 10‘000 pro Jahr übersteigen. In der Praxis funktionierte dies aber häufig nicht so, wie es vom Gesetzgeber gewünscht war. Im Resultat führte dies teilweise dazu, dass der im Ausland ansässige Handwerker einen Wettbewerbsvorteil gegenüber seinen Schweizer Konkurrenten hatte, weil er seine Leistungen um die Mehrwertsteuer günstiger an Schweizer Endverbraucher anbieten konnte.

Ab dem 1. Januar 2018 beurteilt sich die Mehrwertsteuerpflicht in der Schweiz nach dem weltweit erzielten Umsatz: Ein Unternehmen, welches weltweit einen Umsatz von mehr als CHF 100‘000 erzielt, wird ab dem ersten Franken Umsatz in der Schweiz hier mehrwertsteuer und damit auch registrierungspflichtig. Dies betrifft viele Bauunternehmen und Handwerksbetriebe aus dem grenznahen Ausland, welche neu ihren Schweizer Kunden die Schweizer Mehrwertsteuer in Rechnung stellen müssen. Umgekehrt können solche Unternehmen die Einfuhrsteuer auf dem in die Schweiz gebrachten Material auch selbst wieder als Vorsteuer geltend machen, so dass ihre Kunden damit keinen Aufwand haben.

Weiter zu beachten ist in diesem Zusammenhang auch, dass bestimmte Arbeiten, welche in der Schweiz ausgeführt werden (z.B. Montagen, Reparaturen etc.) aus Schweizer Sicht in der Schweiz steuerbare Lieferungen darstellen. Entsprechend dürften auch in diesem Bereich viele grenznahe Unternehmer des Baunebengewerbes in der Schweiz mehrwertsteuerpflichtig werden, wenn sie hier Arbeiten ausführen.

Neu bei uns

Wir haben unser Immobilienteam in Zürich mit Denise Läubli verstärkt. Sie war die letzten gut drei Jahre in einer Immobilienboutique als Rechtsanwältin tätig und hat sich dort ausschliesslich mit Immobilienrecht befasst. Denise Läubli freut sich, Euch/Sie kennenzulernen und zu unterstützen.

Neue Publikationen

A practical cross-border insight into real estate law – Switzerland, The International Comparative Legal Guide to Real Estate 2018, 13th Edition (Wolfgang Müller)

La révision du droit des marchés publics et ses principales conséquences, MLL-Newsletter, 20 février 2018 (Philippe Prost, Jacques Johner, Christophe Rapin)

Real Estate M&A 2018 – Switzerland, Getting the Deal Through (ed.) (Wolfgang Müller, Andrea Sieber, David Brönimann)

Zweitwohnungsbauverbot – Plausibilität der Nutzung als Erstwohnung – Kommentar zu: Urteil des Bundesgerichts 1C_542/2014 vom 14. August 2015, Digitaler Rechtsprechungs-Kommentar (dRSK), Oktober 2015 (Louisa Galbraith)

The Swiss Lex Koller before its next revision, Practical Law, Global Guide 2017, Corporate Real Estate, November 2017 (Wolfgang Müller, Alexander Vogel)


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