LEGAL UPDATE REAL ESTATE 2/2014 – Aktuelle Entwicklungen für die Immobilienbranche


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1. Neue Brandschutzvorschriften per 1. Januar 2015

1.1 Grundlagen

In der Weihnachtszeit ist aufgrund der in vielen Gebäuden brennenden Kerzen auch der Brandschutz ein besonders aktuelles Thema.

Die heute in der Schweiz geltenden Brandschutzvorschriften sind seit 1. Januar 2005 in Kraft. Diese Brandschutzvorschriften aus dem Jahr 2005 wurden damals erstmals durch das neu geschaffene Organ der Interkantonalen Vereinbarung zum Abbau Technischer Handelshemmnisse (IOTH) genehmigt und für die ganze Schweiz verbindlich erklärt, weil alle Kantone dem entsprechenden Konkordat beigetreten waren. Damit gelten seit 2005 in der Schweiz für alle Kantone dieselben Brandschutzvorschriften.

Gemäss Beschluss des IOTH vom 10. November 2004 wurde die Vereinigung Kantonaler Feuerversicherungen (VKF) als Fachkommission „Brandschutzvorschriften“ bezeichnet und beauftragt, die Schweizerischen Brandschutzvorschriften (BSV) gegebenenfalls zu aktualisieren. Mit Beschluss vom 18. September 2014 wurden nun neue BSV für verbindlich erklärt und auf den 1. Januar 2015 in Kraft gesetzt. Die neuen BSV bestehen aus einer Norm und mehreren Richtlinien zur Umsetzung dieser Norm. Die neuen BSV gelten für alle Kantone.

Ziele der Revision der BSV sind die Optimierung des Brandschutzes und dessen Anpassung an den heutigen Stand der Technik. Während der Schutz von Menschen unverändert hohe Priorität geniesst, soll für den Schutz von Sachen inskünftig auch das Kriterium der Wirtschaftlichkeit berücksichtigt werden, was vor allem gegen unverhältnismässige Auflagen zielt.

Die neuen BSV bringen für Immobilieneigentümer und –nutzer, aber auch bez. Planung, Bau und Unterhalt von Gebäuden eine Reihe von Erleichterungen.

1.2 Inhalt der neuen BSV

Gegenüber den heute geltenden Vorschriften sind per 1. Januar 2015 namentlich folgende wesentliche Änderungen zu verzeichnen:

  • Die neuen BSV enthalten Standardkonzepte, die nach wie vor bei der Mehrheit der Bauprojekte Anwendung finden dürften. Dies weil die Umsetzung der Schutzziele mit diesem System für Planer, Investoren, Unternehmer und Vollzugsbehörden die wirtschaftlichste und administrativ einfachste Lösung bedeutet.
  • Für spezielle Projekte, für welche ein Standardkonzept ungeeignet ist oder bei welchen anderweitige Anliegen im Vordergrund stehen, werden Alternativkonzepte auf einem risikobasierten Ansatz in den BSV verbindlich verankert. Damit will man der stetig steigenden Komplexität von Bauten und Anlagen durch Ingenieurbrandschutz (Alternativmassnahmen anstelle fixer Vorschriften) gerecht werden. Gleichzeitig bringt dieser Ansatz auch eine Liberalisierung mit sich. Damit schweizweit eine einheitliche Umsetzung der Brand- schutzmassnahmen gewährleistet bleibt, sind entsprechende qualitative Rahmenbedingungen erforderlich. Deshalb entstanden zwei neue Richtlinien „Qualitätssicherung Brandschutz“ und „Nachweisverfahren im Brandschutz“. Durch diese Richtlinien bleibt auch das Schutzniveau der Personensicherheit gesamtschweizerisch gewährleistet.
  • Brandschutzmassnahmen werden neu generell nicht mehr aufgrund der Anzahl Geschosse festgelegt, sondern aufgrund der Gebäudegeometrie in Bezug auf die Gebäudehöhe. Dies ermöglicht eine schutzzielorientierte Differenzierung.
  • Bei den Flucht- und Rettungswegen erfolgt eine Entkoppelung der Anforderung an die Anzahl Treppenanlagen von der Geschossfläche. Neu ist bis 900 m2 nur noch eine Treppenanlage Über 900 m2 Geschossfläche sind Treppenanlagen aufgrund der vorgegebenen maximal zulässigen Fluchtwegdistanzen zu erstellen und nicht mehr aufgrund von Flächeneinheiten. Die zulässige horizontale Fluchtwegdistanz wird neu generell auf 35 m erhöht, ohne eine Aufteilung von Fluchtweg in Raum und Korridor.
  • Die mögliche Brandabschnittsgrösse im Industrie- und Gewerbebereich wird in einzelnen Bereichen um bis zu 50 % erhöht.
  • Häuser in Holzbauweise dürfen aufgrund der bisherigen positiven Erfahrungen mit dem Holzbau neu bis zu acht Stockwerke (bisher 6) in die Höhe gebaut werden.
  • Bei der Richtlinie „Rauch- und Wärmeabzugsanlagen“ kommt es neben verschiedenen Erleichterungen zu vereinzelten Verschärfungen.
  • In allen Richtlinien werden konsequent die Definitionen und Messweisen der Interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB) übernommen.

1.3 Konsequenzen der neuen BSV

Als direkte Folge der Liberalisierung und der vermehrten Differenzierung in den neuen BSV dürften die fachlichen Anforderungen an die Brandschutzfachleute deutlich steigen, was in der Aus- und Weiterbildung entsprechend zu berücksichtigen sein wird.

Aufgrund der Liberalisierung der Vorschriften im Bereich der Standardbauten dürfte der zeitliche Aufwand für die Beurteilung der Bauprojekte eher sinken. Demgegenüber wird der Zeitbedarf für die risikobasierten Projekte voraussichtlich eher steigen.

2. Lex Koller

Für Personen im Ausland soll der Grundstückkauf in der Schweiz eingeschränkt bleiben. Nach dem Nationalrat hat am 26. November 2014 nun auch der Ständerat beschlossen, die «Lex Koller» nicht aufzuheben. Es handelte sich dabei um eine Formalität: Der Ständerat hatte nur darüber zu entscheiden, ob die Vorlage zur Aufhebung der «Lex Koller» abgeschrieben wird. Das tat er.

In der Debatte vom 26. November 2014 äusserten sich einige Ständeratsmitglieder skeptisch zu einer möglichen Verschärfung des Gesetzes. Bereits im Sommer hatte Justizministerin Simonetta Sommaruga eine Revision der «Lex Koller» zur Behebung von Vollzugsproblemen und Schliessung von Lücken angedacht und diese Revision nun erneut angekündigt. Der Bundesratsvorschlag steht also weiterhin aus.

3. Zweitwohnungsinitiative

Nachdem das Volk am 11. März 2012 die Zweitwohnungsinitiative annahm, setzte der Bundesrat im August 2012 per 1. Januar 2013 eine Übergangsverordnung in Kraft, deren Anhang mehrmals revidiert wurde. Mit den Revisionen des Anhangs der Übergangsverordnung wurden verschiedene Gemeinden aus dem Geltungsbereich der Zweitwohnungsinitiative entlassen, während andere Gemeinden neu in den Geltungsbereich aufgenommen wurden.

Am 19. Februar 2014 verabschiedete der Bundesrat die Botschaft zum Entwurf des Zweitwohnungsgesetzes zu Handen des Parlaments. Mit dem Zweitwohnungsgesetz soll die entsprechende Initiative umgesetzt und die Übergangsverordnung abgelöst werden. Der Entwurf regelt das Verbot des Baus neuer Zweitwohnungen in Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 Prozent sowie die Erstellung touristisch bewirtschafteter Wohnungen. Ferner bestimmt er, inwiefern bestehende Wohnungen umgebaut werden dürfen.

Die Beratungen im Parlament hat der Ständerat in der Herbstsession 2014 abgeschlossen, wobei in der Presse teils heftige Kritik an den im Ständerat portierten Umsetzungsideen geäussert wurde. Das Geschäft wird gegenwärtig von der Kommission für Umwelt, Raumplanung und Energie (UREK) des Nationalrats vorberaten. Im Nationalrat wird die Beratung voraussichtlich in der Frühjahrssession 2015 stattfinden.

4. Hypothekarfinanzierungen für selbstgenutztes Wohneigentum

Die Richtlinie der Schweizerischen Bankiervereinigung betreffend Mindestanforderungen bei Hypothekarfinanzierungen ist am 1. September 2014 in Kraft getreten, wobei für zuvor angebahnte Kreditgeschäfte eine Übergangsfrist fünf Monaten gilt. Diese sieht bei Neugeschäften und Krediterhöhungen einen Mindestanteil an Eigenmitteln am Belehnungswert von 10% vor (ohne 2. Säule). Liegt der Kaufpreis über dem Belehnungswert, muss die Differenz vollständig aus Eigenmitteln (ohne 2. Säule) finanziert werden. Die Hypothekarschuld ist innert maximal 15 Jahren auf 2/3 des Belehnungswerts der Liegenschaft zu amortisieren, wobei die Amortisation linear zu erfolgen hat und spätestens 12 Monate nach der Auszahlung beginnen muss. Die verschärften Eigenmittelvorschriften sollen dazu beitragen, den Anstieg der Immobilienpreise zu bremsen.

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