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Thomas Jacaccia
Jacques Johner
Wie jedes Jahr hat das Bundesgericht eine Vielzahl von Entscheidungen zum Mietrecht getroffen, von denen einige wichtige Neuerungen oder Präzisierungen in der Praxis mit sich bringen. Dieser Beitrag befasst sich mit zwei Urteilen aus dem Jahr 2025, die neue Rechtsprechungsgrundsätze festlegen, die künftig zu berücksichtigen sind.
Kündigung wegen eines Abbruchvorhabens und Treu und Glauben – Urteil des Bundesgerichts 4A_576/2024 vom 29. April 2025
Das Bundesgericht hat sich in diesem Urteil erstmals zur Unterscheidung zwischen Kündigung wegen eines Umbauvorhabens und Kündigung wegen eines Abbruchvorhabens geäussert.
Zur Erinnerung: Ein Vermieter kann den Mietvertrag seines Mieters ohne besonderen Grund ordentlich kündigen. Die ordentliche Kündigung eines Mietvertrags bedarf nämlich keiner Begründung (Art. 266a Abs. 1 OR). Eine Kündigung ist jedoch anfechtbar (Art. 271 Abs. 1 OR), wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst. Um festzustellen, ob die Kündigung gegen Treu und Glauben verstösst, ist der tatsächliche Grund für die Kündigung massgebend. Im Zusammenhang mit dem Umbau eines Gebäudes oder einer Wohnung hat das Bundesgericht die Regel aufgestellt, dass die Kündigung nicht missbräuchlich ist, wenn der Vermieter zum Zeitpunkt der Kündigung über ein ausreichend ausgereiftes und ausgearbeitetes Projekt verfügt, das konkret erkennen lässt, dass die Anwesenheit des Mieters während der Arbeiten deren Durchführung behindern würde. Ein ausreichend ausgereiftes und ausgearbeitetes Projekt setzt jedoch nicht unbedingt voraus, dass ein Baugesuch eingereicht wurde.
Bei einer Kündigung wegen eines Abbruchvorhabens entfällt die Anforderung eines ausreichend ausgereiften Projekts, um nachzuweisen, dass die Anwesenheit des Mieters die Arbeiten behindern würde, da der Abbruch naturgemäss mit der Vermietung unvereinbar ist. Der Vermieter muss daher zum Zeitpunkt der Kündigung kein detailliertes Projekt oder einen Zeitplan für die Arbeiten vorlegen. Der Vermieter muss auch kein bereits ausgereiftes Projekt für die spätere Nutzung des Gebäudes nach dem Abbruch, die konkreten Modalitäten des Abbruchs oder einen Zeitplan vorlegen. Die Entscheidung zum Abbruch liegt in seinem Ermessen und kann durch wirtschaftliche Erwägungen wie Verdichtung oder Renditeoptimierung begründet sein.
Die Kündigung wegen eines Abbruchvorhabens kann jedoch in folgenden Fällen missbräuchlich sein: wenn der Abbruch objektiv unmöglich ist, insbesondere wenn er mit öffentlich-rechtlichen Vorschriften, insbesondere dem Denkmalschutz, unvereinbar ist bzw. wenn es so gut wie sicher ist, dass er abgelehnt wird (Denkmalschutz), oder wenn es sich um einen Vorwand handelt, der andere Absichten des Eigentümers verschleiert. Nach der aktuellen Rechtsprechung sind die Kriterien für die Zulässigkeit eines Abbruchs jedoch weitaus weniger streng als die für eine Renovierung. Es reicht nämlich aus, dass die Absicht zum Abbruchs plausibel ist.
Dieses Urteil unterscheidet somit zwischen einer Kündigung wegen eines Umbauvorhabens und einer Kündigung wegen eines Abbruchvorhabens, wobei Letztere unabhängig von Ersterer ist und andere Kriterien gelten. Der Vermieter muss kein ausgereiftes und abgeschlossenes Projekt nachweisen, sondern lediglich darlegen, dass ein Abbruch geplant und nicht offensichtlich unmöglich ist. Der Mieter könnte sich somit nur dann gegen die Kündigung wehren, wenn er eine objektive Unmöglichkeit oder einen Vorwand nachweisen kann. Diese Präzisierung erhöht die Rechtssicherheit und verdeutlicht die Unterscheidung zur Kündigung wegen eines Umbauvorhabens. Es empfiehlt sich daher in der Praxis, im Falle einer Kündigung wegen eines Abbruchvorhabens in der Kündigungsmitteilung oder dem Begleitschreiben den Grund für die Kündigung eindeutig als Abbruch anzugeben.
Mietgarantien und provisorische Rechtsöffnung – Urteil des Bundesgerichts 4A_676/2024 vom 9. Juli 2025
Im Rahmen dieses zweiten Urteils wurde das Bundesgericht mit der Frage der Gültigkeit einer Garantie als Sicherheit für einen gewerblichen Mietvertrag in Genf befasst.
Die Garantie (Art. 111 OR) ist ein Vertrag, durch den der Garant dem Begünstigten die Leistung eines Dritten verspricht und sich verpflichtet, ihn zu entschädigen, falls dieser die vereinbarte Leistung nicht erbringt. Auf Bundesebene sieht Art. 257e OR vor, dass der Vermieter, wenn der Mieter von Wohn- oder Geschäftsräumen Sicherheiten in bar oder in Form von Wertpapieren leistet, diese bei einer Bank auf einem Sparkonto oder einem Depotkonto im Namen des Mieters hinterlegen muss (Abs. 1). Gemäss Abs. 4 können die Kantone ergänzende Bestimmungen erlassen.
Gemäss Art. 1 des Genfer Gesetzes vom 18. April 1975 zum Schutz der von Mietern geleisteten Sicherheiten (LGFL) muss jede Bar- oder Wertpapierkaution, die ein Mieter (oder ein Dritter zugunsten eines Mieters) zugunsten eines Vermieters hinterlegt, in Form eines Sperrdepots bei der staatlichen Hinterlegungskasse oder bei einer Bank, die als Hinterlegungsstelle im Sinne von Art. 633 Abs. 3 OR anerkannt ist, hinterlegt werden (Abs. 1). Die Verwendung einer einfachen Bürgschaft ist jedoch auf Antrag des Mieters für Wohnraummietverträge zulässig (Abs. 2) und die einfache oder solidarische Bürgschaft für gewerbliche Mietverträge (Abs. 3).
In dem entschiedenen Fall berief sich die Vermieterin auf eine in einem Gewerbemietvertrag enthaltene Garantie als Rechtsöffnungstitel. Das Kantonsgericht war der Ansicht, dass die Genfer Gesetzgebung (LGFL) die Garantie als Form der Sicherheit auf der Grundlage des oben genannten Artikels ausschloss. Gemäss Art. 1 LGFL sind nämlich nur zwei Formen von Sicherheiten zulässig: die Sperrkontohinterlegung und die Bürgschaft. Nach kantonaler Rechtsprechung ist diese Liste abschliessend.
Das Bundesgericht bestätigte in dem betreffenden Urteil diese Auslegung und entschied, dass sie im Rahmen der summarischen Prüfung im Rechtsöffnungsverfahren nicht gegen Bundesrecht verstösst. Das Bundesgericht erinnerte auch daran, dass die provisorische Rechtsöffnung (Art. 82 Abs. 1 SchKG) nicht darauf abzielt, über den Bestand der Forderung zu entscheiden, sondern das Vorliegen eines vollstreckbaren Titels zu überprüfen. Der Richter prüft die Beweiskraft der vorgelegten Dokumente und gewährt die provisorische Rechtsöffnung, wenn der Schuldner seine Einreden nicht sofort glaubhaft macht. Diese Entscheidung hat keine rechtskräftige Wirkung auf die Forderung, da die Parteien immer noch das ordentliche Gericht anrufen können.
Dieses zur Veröffentlichung bestimmte Urteil verdeutlicht zwei wesentliche Punkte: Erstens ist die provisorische Rechtsöffnung ein begrenztes Verfahren, das keine Untersuchung komplexer Fragen der Gültigkeit zulässt. Zweitens ist in Genf die Garantie zur Sicherung von Mietverpflichtungen ausgeschlossen; es sind nur die in der LGFL vorgesehenen Formen zulässig. Das Ziel der Genfer Gesetzgebung ist es, potenziellen Missbrauch durch den Rückgriff auf andere Formen von Sicherheiten zu vermeiden, was dem in Art. 257e Abs. 4 OR festgelegten Ziel entspricht. Vermieter müssen daher ihre Sicherheiten in Übereinstimmung mit dem kantonalen Recht strukturieren, wenn sie im Falle von Zahlungsrückständen der Mieter von der provisorischen Rechtsöffnung profitieren wollen, und sie müssen auf Garantien für alle im Kanton Genf geltenden Mietverträge verzichten. Trotz der Tatsache, dass diese Entscheidung im Rahmen einer provisorischen Rechtsöffnung gefasst wurde, ist die Rechtslehre der Ansicht, dass das Bundesgericht in einem Verfahren in der Hauptsache die gleiche Entscheidung treffen würde.
