Rupture de prêt hypothécaire

Vorzeitige Auflösung einer Hypothek: Sind Vorfälligkeitsentschädigungen steuerlich abzugsfähig


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Die historisch tiefen Zinssätze haben viele Eigentümerinnen und Eigentümer von Liegenschaften in den vergangenen Jahren dazu bewogen, Hypotheken mit einer langen Laufzeit abzuschliessen. Einer vorzeitigen Auflösung der Hypothek (bspw. infolge Verkauf der Liegenschaft) dürfte der Kreditgeber nur zustimmen, wenn der hierdurch entstehende Schaden für entgangenen Zins durch den Kreditnehmer ersetzt wird und dieser eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung leistet.

Es stellt sich dabei die Frage, ob eine so geleistete Vorfälligkeitsentschädigung steuerlich abzugsfähig ist und falls ja, ob diese im Rahmen der Bemessung der Einkommenssteuer in der entsprechenden Steuerperiode oder erst anlässlich des Verkaufs der Liegenschaft bei der Grundstückgewinnsteuer geltend gemacht werden kann.

Die steuerliche Abzugsfähigkeit der Vorfälligkeitsentschädigungen bei einer Hypothekenauflösung war in der Vergangenheit umstritten und die kantonalen Praxen uneinheitlich. Das Bundesgericht hatte erstmals mit seinen Leiturteilen vom 3. April 2017 (vgl. hierzu BGer 2C_1165/2014, 2C_1166/2014 sowie BGer 2C_1148/2015) verbindliche Grundsätze der Rechtsanwendung geschaffen. Nun hat das Bundesgericht die geltende Praxis betreffend die Abzugsfähigkeit von Vorfälligkeitsentschädigungen mit seinem jüngsten Urteil vom 16. Dezember 2019 (vgl. BGer 2C_1009/2019) weiter präzisiert. Es gilt nun die folgende Praxis:

  • Vorfälligkeitsentschädigung können nur dann als Schuldzins bei der Einkommenssteuer abgezogen werden, wenn die aufgelöste Hypothek durch eine andere Hypothek beim gleichen Kreditgeber ersetzt wird (im Falle des Ersatzes der vorzeitig aufgelösten durch eine andere Hypothek bei einem anderen Kreditgeber, kann eine allenfalls geleistete Vorfälligkeitsentschädigung steuerlich nicht in Abzug gebracht werden).
  • Vorfälligkeitsentschädigungen, die im Zusammenhang mit einer Veräusserung der pfandbelasteten Liegenschaft geschuldet sind (Auflösung einer Hypothek zwecks unbelasteten Verkaufs), können nicht als Schuldzinsen abgezogen werden, sondern sind bei der Grundstückgewinnsteuer als Anlagekosten zu berücksichtigen.

Zu beachten: Die aufgezeigten Grundsätze betreffen nur Liegenschaften des Privatvermögens. Bei der vorzeitigen Auflösung von Hypotheken auf Liegenschaften des Geschäftsvermögens stellen sich diese steuerrechtlichen Abgrenzungsfragen grundsätzlich nicht, weil solche Schadenersatzleistungen als geschäftsmässig begründeter Aufwand qualifizieren und entsprechend den steuerbaren Gewinn reduzieren.


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