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Jacques Johner
Thomas Jacaccia
Besitzt Ihr Unternehmen eine Liegenschaft in der Schweiz? Beabsichtigen Sie, eine Immobilie zu verkaufen oder zu kaufen? Betreuen Sie als Makler Kunden? Dann sind Sie möglicherweise bereits betroffen. Am 1. Oktober 2026 sind zwei Erlasse gleichzeitig in Kraft getreten: das neue Bundesgesetz über die Transparenz juristischer Personen und die Identifikation der wirtschaftlich berechtigten Personen (TJPG) sowie das revidierte Bundesgesetz über die Bekämpfung der Geldwäscherei und der Terrorismusfinanzierung (Geldwäschereigesetz, GwG). Ihr gemeinsames Ziel ist es, festzustellen, wer die wirtschaftlich berechtigten Personen von juristischen Personen sind, und sicherzustellen, dass die für Immobiliengeschäfte verwendeten Vermögenswerte nicht aus unrechtmässigen Quellen stammen. Dieser Beitrag bietet einen Überblick über die wichtigsten Neuerungen und ihre konkreten Auswirkungen auf die Akteure der Immobilienbranche.
Das Transparenzregister: Wer ist der «wahre» Eigentümer?
Das TJPG schafft ein zentrales Register der wirtschaftlich berechtigten Personen, das sogenannte Transparenzregister. Es wird vom Bundesamt für Justiz geführt und ist nicht öffentlich zugänglich. Wirtschaftlich berechtigte Person ist die natürliche Person, welche die juristische Person letztlich kontrolliert, sei es, weil sie direkt oder indirekt, allein oder in gemeinsamer Absprache mit Dritten, mindestens 25 % des Kapitals oder der Stimmen hält, sei es, weil sie die juristische Person auf andere Weise kontrolliert (z.B. mittels eines Aktionärbindungsvertrags). Seit dem 1. Oktober 2026 ist diese Person dem Transparenzregister zu melden. Erfüllt keine natürliche Person diese Kriterien, ist ersatzweise das oberste Mitglied des leitenden Organs zu melden.
Die «Kontrolle auf andere Weise», die in Art. 3 der Verordnung über die Transparenz juristischer Personen (TJPV) konkretisiert wird, verdient in Immobilienstrukturen besondere Beachtung. Sie ist parallel zur Kontrolle durch Beteiligung zu prüfen und nicht bloss subsidiär: Ein und dieselbe juristische Person muss daher eventuell sowohl einen Aktionär mit 30 % als auch einen Minderheitsinvestor melden. Eine Kontrolle liegt in jedem Fall vor, wenn eine Person die Mehrheit der Mitglieder des Verwaltungsrats oder der Geschäftsführung wählen oder abberufen kann, über ein Vetorecht in Bezug auf den Zweck, die Wahl der Geschäftsführung, die Strategie, das Budget und die Investitionsplanung oder die Finanzierung verfügt oder Gewinnausschüttungen oder andere Vermögensdispositionen veranlassen kann. Andere Mittel wie Aktionärbindungsverträge, Beteiligungsinstrumente, statutarische Bestimmungen, gesetzliche Vertretung, treuhänderische Verhältnisse (Nominees) oder Beziehungen zwischen nahestehenden Personen genügen hingegen nur, wenn sie einen Einfluss verleihen, der einer Beteiligung von 25 % gleichkommt. Übliche Klauseln in Bankfinanzierungen (Covenants), blosse Beratertätigkeit oder eine wirtschaftliche Abhängigkeit begründen grundsätzlich keine Kontrolle. Die Kontrolle kann schliesslich auch indirekt über eine Kette von Zwischengesellschaften oder Trusts ausgeübt werden.
Das Register soll die Bekämpfung von Geldwäscherei, organisierter Kriminalität und Terrorismusfinanzierung wirksamer machen. Es wurde eingeführt, um die Schweiz an die internationalen Standards der Groupe d’action financière (GAFI/FATF) anzupassen und den Behörden insbesondere die Kenntnis der Personen hinter Schweizer Gesellschaften zu ermöglichen.
Das Register betrifft nicht nur grosse Unternehmen. Grundsätzlich erfasst sind alle Schweizer Aktiengesellschaften, GmbH, Genossenschaften sowie kollektive Kapitalanlagen in Gesellschaftsform (SICAV, KmGK). Ebenfalls erfasst sind ausländische juristische Personen, die in der Schweiz Grundstücke halten oder erwerben. Die Ausnahmen sind begrenzt und betreffen insbesondere börsenkotierte Gesellschaften und deren zu mehr als 75 % gehaltene Tochtergesellschaften sowie Vorsorgeeinrichtungen; das Parlament hat zudem Vereine und Stiftungen ausgenommen, die von ihnen gehaltenen juristischen Personen unterliegen jedoch weiterhin der Meldepflicht.
Konkret muss die juristische Person ihre wirtschaftlich berechtigten Personen identifizieren, die Angaben überprüfen und dokumentieren und sie anschliessend elektronisch über die Plattform EasyGov melden. Die Fristen für die Erstmeldung sind je nach Rechtsform und Revisionspflicht zwischen 3 und 6 Monaten gestaffelt; eine Frist von 2 Jahren gilt nur, wenn alle wirtschaftlich berechtigten Personen bereits als Gesellschafter oder Organe im Handelsregister eingetragen sind. Die kürzesten Fristen laufen somit bereits am 1. Januar 2027 ab. Achtung: Jede Eintragung im Handelsregister nach dem 1. Oktober 2026 verkürzt diese Frist auf einen Monat, selbst wenn sie in keinem Zusammenhang mit dem Aktionariat steht. Auch jede spätere Änderung (neuer Gesellschafter, Abschluss oder Auflösung eines Aktionärbindungsvertrags, Adressänderung der wirtschaftlich berechtigten Person) ist innert eines Monats zu melden. Die Pflichten treffen nicht nur die juristische Person: Auch die Gesellschafter und die wirtschaftlich berechtigten Personen selbst müssen ihr innert derselben Frist von einem Monat den Erwerb der Kontrolle sowie jede relevante Änderung melden.
Verstösse gegen das TJPG können bei vorsätzlicher Verletzung der Meldepflicht oder bei falschen Angaben mit Busse bis zu CHF 500’000 und bei Missachtung einer Verfügung der Kontrollstelle mit Busse bis zu CHF 100’000 bestraft werden. Noch einschneidender sind die verwaltungsrechtlichen Massnahmen: Berichtigung des Eintrags mit Vermerk, Ruhen der Mitgliedschafts- und Vermögensrechte der betroffenen Gesellschafter und, als ultima ratio, Auflösung der juristischen Person. Eine sorgfältig dokumentierte Analyse bleibt in Grenzfällen der beste Schutz.
Es empfiehlt sich daher, sich frühzeitig auf diese Neuerung einzustellen, zu prüfen, inwieweit Ihr Unternehmen davon betroffen ist, und anschliessend die erforderlichen Massnahmen zu ergreifen.
Das GwG hält Einzug in den Immobiliensektor
Das Geldwäschereigesetz (GwG) wurde seinerseits revidiert; die Änderungen sind ebenfalls am 1. Oktober 2026 in Kraft getreten. Bislang erfasste es vor allem Banken und Vermögensverwalter, also Finanzintermediäre, die über fremde Vermögenswerte verfügen konnten. Neu sind ihm auch «Beraterinnen und Berater» unterstellt, also Fachpersonen, die für Dritte namentlich beim Kauf oder Verkauf eines Grundstücks mitwirken, selbst wenn sie nie mit den Geldern in Berührung kommen. Immobilienmakler stehen dabei an vorderster Front, neben Rechtsanwälten, Notaren und weiteren Beratern.
Diese Neuregelung gilt nicht nur für neue Mandate, die ab dem 1. Oktober 2026 erteilt werden, sondern auch für alle Geschäfte, die zu diesem Zeitpunkt noch nicht vollständig vollzogen sind. So führt beispielsweise ein vor dem 1. Oktober 2026 abgeschlossener Kaufvertrag, der die Eigentumsübertragung erst nach diesem Datum vorsieht, zur Unterstellung des Beraters unter das GwG. Zudem spielt es keine Rolle, ob die Verhandlungen zum Abschluss führen oder nicht: Die Unterstellung entsteht, sobald der Berater am Geschäft mitwirkt.
Doch was bedeutet «Mitwirkung»? Der Begriff ist weit gefasst: Jeder Beitrag, der das Geschäft konkret fördert, genügt, so etwa die Führung der Verhandlungen, der Vergleich von Angeboten, die Ausgestaltung des Vertrags oder die Begleitung bis zur Beurkundung, aber auch die Analyse zur Optimierung der Vermietungssituation sowie jede andere Beratungstätigkeit, die sich auf den Preis und die übrigen Bedingungen des Geschäfts auswirken kann. Erfasst sind auch die Veräusserung einer Mehrheitsbeteiligung an einer Immobiliengesellschaft (Share Deal) sowie die entgeltliche Einräumung eines Baurechts oder einer Nutzniessung.
Das Gesetz sieht jedoch Einschränkungen vor. Die Unterstellung beginnt erst in dem Zeitpunkt, in dem beide Parteien ihren Abschlusswillen bekundet haben (z.B. durch ein angenommenes Angebot, eine Absichtserklärung oder eine Reservationszahlung). Die Vermarktungsphase, Besichtigungen oder vorläufige Schätzungen fallen grundsätzlich nicht darunter. Ausgenommen sind darüber hinaus insbesondere familien- oder erbrechtliche Geschäfte, der Erwerb einer Wohnung zur Eigennutzung in der Schweiz sowie Verkäufe unter CHF 5 Millionen, deren Kaufpreis ausschliesslich über eine Bank oder einen anderen dem GwG unterstellten Finanzintermediär abgewickelt wird. Schliesslich gilt eine natürliche oder juristische Person nur dann als «Beraterin» oder «Berater» im Sinne des GwG, wenn sie die Tätigkeit berufsmässig ausübt, was insbesondere bei einem Bruttoerlös von mehr als CHF 50’000 oder bei mehr als 20 Vertragsparteien pro Kalenderjahr der Fall ist. In der Praxis werden die meisten aktiven Makler, Rechtsanwälte und Notare diese Schwellenwerte ohne Weiteres überschreiten.
Welche Konsequenzen ergeben sich daraus? Die dem GwG unterstellte Beraterin bzw. der unterstellte Berater muss:
- sich einer Selbstregulierungsorganisation (SRO) anschliessen: Wer diese Tätigkeit bereits am 1. Oktober 2026 ausübte, muss das Gesuch bis zum 1. Dezember 2026 einreichen;
- die Vertragspartei identifizieren und die wirtschaftlich berechtigte Person feststellen, deren Identität überprüfen und alles dokumentieren;
- Art und Zweck des Geschäfts abklären und bei erhöhten Risiken besondere Abklärungen vornehmen;
- organisatorische Massnahmen treffen: GwG-Fachstelle, interne Weisungen, Prozesse zur Aufnahme von Geschäftsbeziehungen, Ausbildung des Personals;
- bei begründetem Verdacht unverzüglich der Meldestelle für Geldwäscherei (MROS) Meldung erstatten, auch wenn sie bzw. er die Verhandlungen aus diesem Grund abbricht, ohne die Vertragspartei darüber zu informieren.
Die Missachtung dieser Pflichten setzt die Beraterin bzw. den Berater Sanktionen der SRO und in schweren Fällen einer strafrechtlichen Verantwortlichkeit aus.
Käufer und Verkäufer müssen daher mit vermehrten Auskunftsbegehren und Anforderungen von Belegen durch Makler, Rechtsanwälte und Notare rechnen. Es empfiehlt sich, die entsprechenden Unterlagen (Aktienbuch, Beteiligungsstruktur, Ausweisdokumente) bereitzuhalten, um Verzögerungen bei der Beurkundung zu vermeiden.
Wie dargelegt verändern das TJPG und das revidierte GwG die Art und Weise, wie Immobiliengeschäfte in der Schweiz vorbereitet und dokumentiert werden, grundlegend. Sie betreffen alle Marktteilnehmer, von den Eigentümern von Immobiliengesellschaften über Investoren bis hin zu Maklern. Die Fristen sind kurz und die Sanktionen durchaus real.
Unsere Kanzlei unterstützt Sie gerne bei der Einhaltung der Vorschriften des TJPG und des GwG, insbesondere bei der Meldung an das Transparenzregister über die Plattform EasyGov, die wir auf Wunsch für Sie übernehmen, damit Ihr nächstes Immobiliengeschäft oder Ihre nächste Eintragung im Handelsregister reibungslos verläuft.
