Steuerliche Vorteile bei energetischen Verbesserungen: Wichtige Entscheidungen für Grundstückseigentümer


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Unser Rechtsrahmen sieht in Anwendung verschiedener Gesetze die Gewährung von wirtschaftlichen Vorteilen für Grundstückseigentümer vor, die energiesparende und/oder umweltschonende Bauarbeiten an Immobilien durchführen.

Diese Förderungspolitik ist das Ergebnis eines in der Bundesverfassung verankerten Prinzips, das den Bund und die Kantone beauftragt, eine umweltfreundliche Energieversorgung und einen sparsamen und rationellen Energieverbrauch zu fördern.

Im Allgemeinen sind die kantonalen Behörden für alles zuständig, was sich auf den Bereich der Gebäude bezieht.

Das Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer (DBG) und die kantonalen Steuergesetze geben Steuerpflichtigen, die Immobilien in ihrem Privatvermögen halten, die Möglichkeit, Investitionen zur Energieeinsparung und zur Schonung der Umwelt von ihren Immobilienerträgen abzuziehen.

Die Bundesverordnung über Massnahmen zur rationellen Energieverwendung und zur Nutzung erneuerbarer Energien enthält eine nicht erschöpfende Liste von Massnahmen, die in diesen Anwendungsbereich fallen. Dazu gehören der Austausch von Fenstern gegen energieeffiziente Modelle, die Wärmedämmung von Böden, Wänden, Dächern und Decken, die an Aussenbereiche grenzen, die Erneuerung von Haushaltsgeräten mit hohem Energieverbrauch wie Herde, Öfen, Kühlschränke, Gefrierschränke und Geschirrspüler sowie der Einbau von Wärmepumpen, Kraft-Wärme-Kopplungsanlagen und Geräten, die mit erneuerbaren Energien betrieben werden.

Im Bereich der Energiegesetzgebung sind es vor allem das Energiegesetz vom 30. September 2016 (EnG) und seine Verordnung, die als Grundlage für die verschiedenen finanziellen Hilfen dienen, die in den kantonalen Gesetzen zu finden sind.

Genf

In Genf sind in Art. 16 Ab.1 der Verordnung über die Anwendung des Energiegesetzes (REn) die kantonalen Formen der finanziellen Unterstützung zur Förderung der Energiewende aufgeführt.
Gemäss dieser Bestimmung kann es sich um einen Zuschuss, ein Darlehen, eine Steuervergünstigung sowie eine Reduzierung oder Aufhebung von Steuern und Gebühren für die Nutzung von öffentlichem Eigentum oder andere Kosten für Verwaltungskosten handeln. Aus dem Gesetzestext geht ausdrücklich hervor, dass diese Massnahmen grundsätzlich kumuliert werden können. Das REn erinnert auch daran, dass mit Ausnahme der Steuerentlastung kein Anspruch auf diese Unterstützungen besteht.

Gemäss Art. 34 Abs. 1 lit. d des Gesetzes über die Besteuerung natürlicher Personen (LIPP) und Art. 32 Abs. 4 DBG hat der Steuerpflichtige, der Investitionen tätigt, die der Energieeinsparung und dem Umweltschutz dienen, die Wahl zwischen einem Pauschalabzug, der vom Alter des Gebäudes abhängt und auf Bundesebene zwischen 10 und 20% und auf kantonaler und kommunaler Ebene zwischen 15 und 25% des Bruttomietzinswerts oder des Bruttomietertrags schwankt, und einem Abzug der tatsächlich entstandenen Kosten.

Auf kantonaler und kommunaler Ebene ist der Pauschalabzug jedoch nur für die Immobilie(n) zulässig, die der Eigentümer selbst privat bewohnt, nicht aber für andere Immobilien, die sich in seinem Privatvermögen befinden.
Seit dem 1. Januar 2022 gelten neu gewisse Ausgaben zum Energiesparen, die bisher als Investitionen qualifiziert wurden, als Unterhaltskosten, wenn sie der Definition der kantonalen Steuerverwaltung im Anhang Merkblatt Nr. 1/2022 entsprechen; gemäss Art. 32 Abs. 2 DBG und Art. 34 lit. e LIPP legt nämlich das Eidgenössische Finanzdepartement in Zusammenarbeit mit dem Kanton fest, welche Investitionen zum Energiesparen und zur Schonung der Umwelt den Unterhaltskosten gleichgestellt werden können. Der Steuerwert der Immobilie wird in diesen Fällen nicht erhöht, so dass es zu keiner Erhöhung der Vermögenssteuer kommt.

Wenn diese Ausgaben in dem Jahr, in dem sie in Rechnung gestellt wurden, nicht vollständig abgezogen werden können, kann der Restbetrag auf die nächsten zwei Steuerperioden übertragen werden. Diese Möglichkeit des Übertrags, die durch eine Gesetzesänderung zum 1. Januar 2020 eingeführt wurde, ist als einer der vorteilhaftesten Aspekte für den Steuerzahler anzusehen. Im Gegensatz zu allen anderen Wartungs- und Reparaturkosten, wie z.B. Versicherungsprämien oder Verwaltungskosten durch Dritte, die nicht auf einen nachfolgenden Steuerzeitraum übertragen werden können, hat der Steuerpflichtige in diesem Fall die konkrete Möglichkeit, diese Kosten über mehrere Jahre zu verteilen.

Der Steuerzahler kann nur die Kosten abziehen, die er selbst trägt, mit Ausnahme der Kosten, die von der öffentlichen Hand subventioniert werden und die ein steuerpflichtiges Einkommen darstellen. Darüber hinaus und neben diesen Abzügen für Privatvermögen gewährt der Kanton Genf eine vollständige Befreiung von der zusätzlichen Immobiliensteuer (impôt immobilier complémentaire; ICC) über einen Zeitraum von 20 Jahren für Eigentümer von Gebäuden, die einen so genannten hohen oder sehr hohen Energieeffizienzstandard erfüllen.

Die Modalitäten und Bedingungen für Zuschüsse und Darlehen sind im Genfer Energiegesetz (LEn) und seiner Durchführungsverordnung REn detailliert beschrieben.
Ein solcher Antrag auf Zuschüsse muss im Rahmen von Bauarbeiten an das zuständige kantonale Amt für Energie (OCEN) gestellt werden. Gleichzeitig muss ein Antrag auf Baubewilligung beim kantonalen Bauamt (OAC) eingereicht werden, da die Bauarbeiten dem Gesetz über Abbruch, Umbau und Renovierung von Wohnhäusern (LDTR) unterliegen. Bauarbeiten, die sich in der Durchführung befinden oder bereits abgeschlossen sind, können daher nicht mehr für einen Zuschuss in Betracht kommen.

Der Antragsteller muss seinem Bewilligungsantrag alle Unterlagen beifügen, die für dessen Prüfung (aus technischer, energetischer und finanzieller Sicht) erforderlich sind. Vor Beginn der Arbeiten trifft das OCEN eine Entscheidung, ob der beantragte Zuschuss gewährt wird oder nicht. Wenn der Zuschuss bewilligt wird, muss der Antragsteller dem OCEN auch den Abschluss der bewilligten Arbeiten melden.

Schliesslich wird der Zuschuss erst nach Abschluss des gesamten Prozesses und nach Vorlage der Belege ausgezahlt. Ein Darlehen ist die zinslose Bereitstellung eines Geldbetrags, wobei die Bedingungen und die Rückzahlung in einem Lastenheft festgelegt sind.

Es ist jedoch anzumerken, dass die Behörde sich ausdrücklich das Recht vorbehält, eine bereits gewährte finanzielle Unterstützung zurückzuziehen und ihre sofortige Rückzahlung vom Empfänger zu verlangen, wenn die Bedingungen de Baubewilligung nicht eingehalten werden oder wenn der Empfänger die finanzielle Unterstützung durch falsche Angaben oder das bewusste Versäumnis, bestimmte Tatsachen zu melden, die für die Gewährung der finanziellen Unterstützung relevant sind, erhalten hat.

Darüber hinaus ist zu erwähnen, dass eine Revision des LEn am 1. Juni 2024 in Kraft trat1. Dieser Entwurf sieht insbesondere vor, dass Eigentümer verpflichtet werden, Energieaudits und energetische Sanierungsarbeiten durchzuführen, wenn bestimmte Schwellenwerte erreicht werden. Der Entwurf schlägt auch vor, dass der Subventionsrahmen erheblich aufgestockt wird, von CHF 200 Mio. auf CHF 500 Mio., von denen 70% an private Akteure gehen sollen, und dass ein zusätzlicher Betrag von CHF 50 Mio. zur Verfügung gestellt wird, um mögliche finanzielle Unzulänglichkeiten von Eigentümern auszugleichen. Eigentümern von Villen und kleinen Gebäuden mit weniger als 5 Wohneinheiten sollte eine zusätzliche Frist eingeräumt werden, um die Renovierungsverpflichtungen zu erfüllen.

Waadt

Wie im Kanton Genf ist in der Gesetzgebung des Kantons Waadt die finanzielle Unterstützung durch den Staat in Steuer- und Energiestandards unterteilt und kann in verschiedenen Formen erfolgen.
Der Antragsteller muss seinem Baubewilligungsantrag alle nützlichen oder erforderlichen Unterlagen beifügen und wie in Genf können diese Hilfen kumuliert werden, wobei der Steuerabzug auch hier auf die vom Steuerzahler selbst getragenen Kosten beschränkt ist.

Im Kanton Waadt kann der Steuerzahler ebenfalls zwischen effektiven und pauschalen Abzügen wählen, wobei letztere nur dann zulässig sind, wenn der Bruttoertrag aus den Mietzinsen CHF 150’000.- nicht übersteigt. Wie in Genf können diese Kosten auf die beiden Steuerperioden nach der Rechnungsstellung übertragen werden.

Es ist interessant anzumerken, dass ein ehrgeiziger Vorentwurf für eine vollständige Überarbeitung des waadtländischen Energiegesetzes (LVLEne) in Arbeit ist. Er umfasst sechs Hauptmassnahmen, die einen wichtigen Teil im Zusammenhang mit der energetischen Sanierung von Gebäuden beinhalten (u.a. Erhöhung der Renovierungsrate von Gebäuden und Isolierung, Ersatz von fossilen Heizungen, die das Ende ihrer Lebensdauer erreicht haben, bis 2040).

Der Text wurde bis Ende November 2023 zur Vernehmlassung gestellt. Er muss nun dem Grossen Rat des Kantons Waadt vorgelegt werden, voraussichtlich vor Ende 2024. Die wichtigsten Wirtschaftsverbände des Kantons haben sich bereits bereit erklärt, den Entwurf zu unterstützen, sofern die der-zeit vorgesehene Frist von 15 Jahren für die Sanierung der Gebäudehülle auf 25 Jahre verlängert wird und die Kosten der vorgeschlagenen Massnahmen geschätzt werden.

Zürich

Im Kanton Zürich werden Investitionen zur Energieeinsparung und zum Umweltschutz im Allgemeinen als steuerlich abzugsfähige Ausgaben betrachtet, sofern sie sich auf bereits bestehende Gebäude beziehen. Verbesserungen, die bei der Errichtung neuer Gebäude ergriffen werden, sind nicht förderfähig. Diese Ausgaben umfassen Massnahmen, die zur rationellen Nutzung von Energie und zur Nutzung erneuerbarer Energien beitragen.

Im Hinblick auf die Abzugsfähigkeit wird nicht zwischen Erhaltungs- und Wertsteigerungskosten un-terschieden.

Nach der gleichen Logik wie in den Kantonen Genf und Waadt können diese Massnahmen nur dann abgezogen werden, wenn der Steuerzahler selbst dafür aufkommt.

Schliesslich und in Bezug auf die abzugsfähigen Unterhaltskosten können, wenn der Steuerzahler sich für den Pauschalabzug anstelle des tatsächlichen Abzugs entscheidet, keine zusätzlichen Kos-ten für Verbesserungsmassnahmen zur rationellen Energienutzung oder zur Nutzung erneuerbarer Energien abgezogen werden.

Im Speziellen: Ladestationen für Elektroautos

Anzumerken ist auch, dass der Nationalrat gerade die Motion «Steuerabzug der Kosten für die Installation von Ladeinfrastrukturen in Gebäuden» (Objekt 23.3225) angenommen hat, der die steuerliche Absetzbarkeit von Ladestationen für Elektroautos ermöglichen soll, um so die Eigentümer anzuregen, solche Infrastrukturen einzubauen.

Derzeit gibt es keine etablierte Praxis zu dieser Frage und die Behandlung dieser Anlagen variiert von Steuerbehörde zu Steuerbehörde.

In diesem Sinne sind einige Kantone wie Genf und Waadt der Ansicht, dass Ladestationen keinen Einfluss auf die Energieeffizienz des Gebäudes haben. Andere Kantone wiederum erlauben den Abzug der Kosten für die Installation von Ladestationen nur dann, wenn die Ladestationen mit einem Photovoltaiksystem verbunden sind. In diesen Fällen ist die Nutzung von grüner Energie entscheidend.

Das Datum des Inkrafttretens der entsprechenden Gesetzesänderungen wurde noch nicht mitgeteilt.

Schlussfolgerung

Die obigen Ausführungen führen uns zu der Feststellung, dass angesichts der Vielzahl von Massnahmen, die zur Verfügung stehen, der Eigentümer, der diese optimal koordinieren möchte, Beratung benötigt.
Obwohl die Kumulierung von möglichst vielen Massnahmen auf den ersten Blick vorteilhaft erscheinen mag, könnte sie sich letztendlich als nachteilig erweisen. Insbesondere ist es wichtig, daran zu erinnern, dass Subventionen, die einer Privatperson gewährt werden, steuerpflichtiges Einkommen im Sinne der geltenden eidgenössischen und kantonalen Steuerbestimmungen darstellen. Ausserdem sind nicht alle Massnahmen gleich, wenn man den Verwaltungsaufwand in Betracht zieht, z.B. die einzuhaltenden Fristen, die zu sammelnden Dokumente oder die baurechtlichen Auflagen.

Aus diesen Gründen ist es offensichtlich, dass ein Steuerzahler mit geringem Einkommen andere Bedürfnisse und Erwartungen hat als ein Steuerzahler mit hohem Einkommen, der bereits eine hohe Steuerlast zu tragen hat, und insbesondere für letzteren kann eine koordinierte Planung weitreichende Auswirkungen haben.

Ebenso kann es unter bestimmten Umständen vorteilhaft sein, die Kosten über mehrere Steuerperi-oden zu verteilen, während es in anderen Fällen manchmal besser ist, die gesamten Kosten in der gleichen Steuerperiode geltend zu machen.

Alle diese Fragen können im Rahmen einer gewissenhaften Planung abgedeckt werden.

1 Johner/Stucki, Historisches Abkommen zur Energiewende in Genf, MLL News Portal, [date].


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